商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有哪些
一、產(chǎn)權(quán)持有
1、優(yōu)勢(shì)
(1)便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位和管理,較好地控制商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次,降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).
(2)物業(yè)租金逐年遞增。
(3)物業(yè)抵押融資,等待增值。
2、劣勢(shì)
(1)專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司談判實(shí)力強(qiáng),有時(shí)開(kāi)發(fā)商租金回報(bào)不及運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)回報(bào)。
(2)回報(bào)期長(zhǎng)。
(3)初期投入資金壓力大。
3、適用條件
(1)開(kāi)發(fā)商以商業(yè)地產(chǎn)為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)。
(2)資金實(shí)力雄厚。
(3)擁有優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理人才。
二、租售并舉
1、優(yōu)勢(shì)
(1)業(yè)態(tài)可控,大租戶、小業(yè)主的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目能維持較高的經(jīng)常性收益。
(2)出售部分物業(yè)使回報(bào)期縮短。
(3)主力店使物業(yè)增值快。
2、劣勢(shì)
(1)對(duì)主力店招商能力要求極高。
(2)回報(bào)期長(zhǎng)。
(3)初期投入資金壓力大。
3、適用條件
(1)盈利周期短。
(2)資金實(shí)力雄厚。
三、產(chǎn)權(quán)出售
1、優(yōu)勢(shì)
(1)短期可有回報(bào)。
(2)整體出售銷(xiāo)售周期較長(zhǎng),客戶少。
2、劣勢(shì)
(1)后期可能缺乏統(tǒng)一管理、規(guī)劃,小業(yè)主經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高。
(2)不享有地產(chǎn)增值的效益。
3、適用條件
(1)短期內(nèi)要求回報(bào)。
(2)資金實(shí)力不夠。
(3)人才缺乏。
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)
一、傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商試水商業(yè)地產(chǎn)
除了過(guò)往專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)的知名開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)移重心,而這些傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)積累不足的情況下,急切期望與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商這樣的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作,資源整合,分別發(fā)揮各自在資金和專(zhuān)業(yè)兩方面的優(yōu)勢(shì),最大限度降低未知風(fēng)險(xiǎn),最大限度獲取財(cái)務(wù)利潤(rùn)。
二、商業(yè)地產(chǎn)的分工邁向精細(xì)化
傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),急需與作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商這樣的商業(yè)地產(chǎn)外腦合作。于是,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)一把抓的形式,逐漸邁向更加科學(xué)、成熟的分工。開(kāi)發(fā)者負(fù)責(zé)投資,運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目從定位、招商到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的一切專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。
三、郊區(qū)型新零售業(yè)態(tài)崛起
在各大城市的核心地塊用地空間逐步減少的情況下,隨著新型城鎮(zhèn)化政策的進(jìn)一步貫徹和推行,城市郊區(qū)的新板塊成為商業(yè)地產(chǎn)下一波熱點(diǎn)區(qū)域。這極大地推進(jìn)了以目的性消費(fèi)為主的郊區(qū)型零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展。
四、商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行
目前,主題或者細(xì)分的差異化策略將跨界風(fēng)逐漸引入日益同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)。越來(lái)越多文化、藝術(shù)與商業(yè)相融合的購(gòu)物中心脫穎而出。其產(chǎn)品的建筑、業(yè)態(tài)和規(guī)劃都將以主題或細(xì)分為競(jìng)爭(zhēng)策略,滿足中國(guó)消費(fèi)者在購(gòu)物之余豐富多元化的文化體驗(yàn)需求。
五、開(kāi)發(fā)成本升高,租售雙模式盛行
在商業(yè)資產(chǎn)缺乏融資渠道的背景下,租售雙模式正在盛行。對(duì)此,商業(yè)管理公司在為開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)投資回報(bào)時(shí),會(huì)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際優(yōu)劣勢(shì)和開(kāi)發(fā)商的需求,分別設(shè)置多種形式、多個(gè)層面的利潤(rùn)回收渠道和方式,囊括短期、中期和長(zhǎng)期目標(biāo)的完整解決方案。
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