【商務(wù)公寓】商務(wù)公寓屬于住宅嗎 商務(wù)公寓與住宅的差別

商務(wù)公寓屬于住宅嗎

目前市場(chǎng)上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅)和商務(wù)型公寓(或稱商住型公寓)，由于用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)年限上的不同導(dǎo)致貸款方式、貸款年限以及各種稅費(fèi)等存在諸多差異。

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務(wù)型公寓(或稱商住型公寓)的區(qū)別：

商務(wù)公寓與住宅的差別

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務(wù)型公寓(或稱商住型公寓)對(duì)比的優(yōu)缺點(diǎn)：

A 住宅型公寓

這類公寓的特點(diǎn)是戶型面積小，多為30-60㎡。多處在繁華地段，周邊配套設(shè)施完善，銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平。

住宅型公寓優(yōu)點(diǎn)：

1、使用成本相比而言較低。產(chǎn)權(quán)70年，可商貸，亦可公積金貸，貸款成數(shù)高，利率較商務(wù)公寓便宜，物業(yè)、水、電、煤等按民用收費(fèi)。

2、舒適度更高。住宅型公寓的居住舒適度明顯優(yōu)于商務(wù)型公寓，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置的公寓間數(shù)不超過(guò)20間，電梯配比多為每層1：10，多數(shù)通有燃?xì)夤艿?，不影響正常的家庭生活?/p>

3、稅費(fèi)較低。住宅性質(zhì)的公寓交契稅按照90㎡以下普通住宅的契稅比例交1%。這也是其優(yōu)于商務(wù)型公寓的特點(diǎn)之一，便于今后轉(zhuǎn)手。

注：根據(jù)現(xiàn)行契稅政策的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90㎡(含90㎡)以下的，契稅按照1%執(zhí)行；戶型面積在90㎡到144㎡(含144㎡)的，稅率加倍征收，即稅率為2%；所購(gòu)住宅戶型面積在144㎡以上的，契稅稅率按照4%征收。而購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等)，一律按照4%的稅率征稅。

住宅型公寓缺點(diǎn)：

1、功能受限。只能居住，小區(qū)不允許辦公。

2、售價(jià)較高。住宅型公寓單價(jià)一般高于普通住宅，也高于商務(wù)型公寓。

B 商務(wù)型公寓

此類公寓產(chǎn)權(quán)年限為40年，一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既可居住，又可辦公；具備寫(xiě)字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司，價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓較低；面積主要在90㎡以下，配套齊全，交通方便。

但相比住宅型公寓，商務(wù)型公寓缺點(diǎn)也較為明顯：

1、產(chǎn)權(quán)年限。商業(yè)用地40年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。根據(jù)目前《物權(quán)法》規(guī)定，關(guān)于商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)到期后是否能夠像住宅用地自動(dòng)續(xù)期，并沒(méi)有明確規(guī)定，因此，購(gòu)買商業(yè)用地上的商住房還是有一定風(fēng)險(xiǎn)。

2、居住環(huán)境。每層住戶較多，10-20戶，中間隔以長(zhǎng)形樓道，尤其是處于陰面的住戶，采光較差，且多數(shù)存在衛(wèi)生間無(wú)窗戶、廚房過(guò)小或廚房呈開(kāi)放式等問(wèn)題，造成其居住舒適度低于住宅型公寓。此外，住戶多，且商住兩用，各色人等出入，較為嘈雜，安全性也較弱；

3、得房率。過(guò)道等公共地方多，造成公攤大，得房率低，一般僅為70%左右，這就在無(wú)形之中抬高了其套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，降低了其性價(jià)比，并直接影響其保值增值功能；

4、按揭方式。大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長(zhǎng)貸款年限10年，且只能使用商貸，貸款利率一般也較住宅高，不利用購(gòu)房者購(gòu)入；

5、日常生活成本。按公建用途規(guī)定，其物業(yè)、水、電、氣等為商業(yè)收費(fèi)，較民用收費(fèi)貴，因此對(duì)于購(gòu)房者，應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問(wèn)清楚。當(dāng)然，目前某些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)中會(huì)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。

6、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同，公共建筑物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而住宅的要求較高。住宅型公寓建筑間距、采光一般是按照住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行；而商住型公寓一般位于城市的繁華地段和商務(wù)服務(wù)范圍中，其建筑日照間距、建筑設(shè)計(jì)等按照公共建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

7、交易稅費(fèi)。初次購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照4%收取，而住宅低于90㎡為1%；如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。此外，根據(jù)規(guī)定，商業(yè)性質(zhì)用房如果不滿5年出手需要交納5種稅費(fèi)，分別是：營(yíng)業(yè)稅5.6%、印花稅0.05%、土地增值稅6%、個(gè)稅1%或購(gòu)房差價(jià)的20%、契稅4%、交易手續(xù)費(fèi)10元/㎡，除去交易手續(xù)費(fèi)，剩余5種稅加起來(lái)高達(dá)16.65%。

以一套面積40㎡總價(jià)25萬(wàn)元的房子為例，5年內(nèi)轉(zhuǎn)手需承擔(dān)的稅額將達(dá)到25萬(wàn)元*16.65%=41625元。這樣高的一個(gè)稅費(fèi)，直接影響了購(gòu)房者的投資回報(bào)率，也不利于出手。

商務(wù)型公寓優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

1、商住兩用

既可居住，又可辦公，具備寫(xiě)字樓功能；在部分城市還可注冊(cè)公司，價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓較低；繁華商圈，配套齊全，交通便利，可做酒店或辦公點(diǎn)。易轉(zhuǎn)手，適合投資。

2、建造標(biāo)準(zhǔn)較高

商務(wù)公寓的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同，如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高。

這樣看來(lái)，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇，但如果投資，就另當(dāng)別論了。對(duì)于住宅公寓和商務(wù)公寓的區(qū)別及選擇辦法，就是這些啦。