買(mǎi)房
什么是自住型商品房
自住型商品住房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓的方式取得土地使用權(quán)，按限定銷售對(duì)象、限定銷售價(jià)格的原則，優(yōu)先用于滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。
其套型建筑面積以90平米以下為主，銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30％左右的水平確定。面向全市符合限購(gòu)條件的家庭；購(gòu)買(mǎi)此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30％上交財(cái)政。
自住型商品房的優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
1、周圍設(shè)施：學(xué)區(qū)多，方便育兒。
2、環(huán)境：基本上都在開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)噪音，空氣好。
3、價(jià)格：目前是限價(jià)自住型商品房?jī)r(jià)格為一萬(wàn)元，目前看來(lái)肯定是比較高。
缺點(diǎn)：
1、距市區(qū)比較遠(yuǎn)，只適合周邊工作的人。
2、地區(qū)布局：周圍還有經(jīng)濟(jì)適用房，都是高層的塔樓，密度比較高。
3、離市區(qū)遠(yuǎn)，交通不便。
自住型商品房的土地性質(zhì)
1、土地流轉(zhuǎn)過(guò)程與普通自住型商品房一樣。自住型商品房的土地并非政策性劃撥或優(yōu)惠價(jià)出讓，而是經(jīng)過(guò)跟自住型商品房一樣的招拍掛全過(guò)程，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了激烈的叫價(jià)和拍賣(mài)，從形式上實(shí)現(xiàn)了公開(kāi)和公平。因此，自住型商品房的價(jià)格中，地價(jià)占有50%以上的比重，甚至達(dá)到90%。這與普通自住型商品房沒(méi)什么區(qū)別。
2、交易價(jià)格和上市交易過(guò)程與普通自住型商品房基本一致。雖然自住型商品房采取限價(jià)政策，售價(jià)只有周邊地段的70%左右，但定價(jià)機(jī)制是隨行就市，跟市場(chǎng)行情保持一致。此外，自住型商品房是允許再上市轉(zhuǎn)為二手房的，雖說(shuō)要五年以后，且所得溢價(jià)收益的30%要交給政府，但依舊是可以按照市場(chǎng)行情進(jìn)行變現(xiàn)交易的。這兩點(diǎn)與普通自住型商品房無(wú)區(qū)別。
3、建筑質(zhì)量和風(fēng)格與普通自住型商品房大體一致。自住型商品房的承建開(kāi)發(fā)商，基本是具有一定品牌影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)（小企業(yè)基本拿不到地），雖說(shuō)或許會(huì)有店大欺客之嫌，但作為市領(lǐng)導(dǎo)的面子工程，基本的道德水準(zhǔn)還是會(huì)有的。從建筑風(fēng)格來(lái)說(shuō)，目前上市的自住型商品房，都設(shè)計(jì)成高層或小高層板樓，而非保障房通常意義的塔樓；戶型面積從50多平米到135平米，更加豐富和多樣。一些自住型自住型商品房主打綠色環(huán)保、低密度花園洋房、一梯兩戶、人車分流、商業(yè)配套、配建學(xué)校幼兒園，這都比保障房的品質(zhì)要強(qiáng)得多，甚至不亞于目前在售的普通自住型商品房。
自住型商品房供應(yīng)對(duì)象
根據(jù)限購(gòu)規(guī)定，對(duì)擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭實(shí)行限購(gòu)。
非本市籍家庭持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€(gè)稅，可以購(gòu)買(mǎi)一套住房。即名下無(wú)房或僅有一套住房的本市戶籍家庭以及符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非本市籍家庭，都可以購(gòu)買(mǎi)“自住型商品房”。
自住型商品房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
1、共有產(chǎn)權(quán)房讓政府和購(gòu)買(mǎi)者共同享有土地和房?jī)r(jià)的利益，并且共同承擔(dān)土地和房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。由于產(chǎn)權(quán)及其共享，大大壓縮了投機(jī)牟利的空間，將使共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)投機(jī)者的吸引力大為降低，也使共有產(chǎn)權(quán)房比經(jīng)濟(jì)適用房更易于防控腐敗和尋租。
2、隨著自住房“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的明確，預(yù)計(jì)未來(lái)自住型商品房政策也會(huì)有相應(yīng)的微調(diào)。自住型商品房是為了解決中端群體和“夾心層”的需求，在購(gòu)房人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)普通自住型商品房的情況下，由政府給予支持。所謂“共有產(chǎn)權(quán)”，就是買(mǎi)房者和政府共有產(chǎn)權(quán)。
3、自住房政策未來(lái)的調(diào)整，應(yīng)該涉及雙方的產(chǎn)權(quán)份額如何確定，以及上市交易部分的分配比例等。要做到“再上市交易時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例，把政府那部分拿走”，首先需要明確共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，再確定各自產(chǎn)權(quán)份額。“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的明確，將有助于自住房銷售、持有以及再上市等環(huán)節(jié)的順利銜接，使其形成一套完整的運(yùn)行機(jī)制。
4、自住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的明確，是自身發(fā)展的水到渠成，同時(shí)也是我國(guó)保障房政策環(huán)境變化的體現(xiàn)。自住房的銷售價(jià)格，可以做到便宜30%，是因?yàn)檎谕恋爻鲎岆A段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行提前鎖定，也就是低房?jī)r(jià)來(lái)源于低地價(jià)。政府在地價(jià)上的“讓利”，讓自住房具有了共有產(chǎn)權(quán)的特征。
自住型商品房的交易條件
自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋權(quán)證后，原則上5年內(nèi)是不允許轉(zhuǎn)讓的。即便是滿了5年之期，也是有一定的限制條件的，如有，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理相關(guān)手續(xù)之前，應(yīng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示房屋套數(shù)、戶型、價(jià)格等信息。且根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公示期不得少于15天，而對(duì)于購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，也需要在這個(gè)公示期內(nèi)進(jìn)行購(gòu)房的申請(qǐng)。之后，工作人員將對(duì)申請(qǐng)購(gòu)房家庭的資格審核，按照本市住房限購(gòu)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2、自住型商品住房項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)和備案辦理完成之后，將由開(kāi)發(fā)公司向符合條件，通過(guò)審核的申請(qǐng)者進(jìn)行銷售。至于具體的選房順序，則將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組織搖號(hào)，公平選房。與一些保障性住房的搖號(hào)方式一樣，整個(gè)流程都需要公證公開(kāi)。
3、自住型商品住房進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)，登記部門(mén)應(yīng)將房屋性質(zhì)登記為“自住型商品住房”。
自住型商品房如何選購(gòu)
1、首先掌握開(kāi)發(fā)商基本信息。要了解開(kāi)發(fā)商資質(zhì)是否齊全，修建的房屋是否合法，開(kāi)發(fā)商資金是否雄厚，能不能如期交房等。
2、在優(yōu)惠活動(dòng)期間購(gòu)房。一般自住型商品房售賣(mài)都會(huì)采取一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，通常會(huì)安排在節(jié)假日、開(kāi)盤(pán)前后。千萬(wàn)不要小看這些優(yōu)惠活動(dòng)，結(jié)算下來(lái)會(huì)省不少的費(fèi)用。
3、觀察自住型商品房所在地理位置。自住型商品房所在的地理位置很關(guān)鍵，關(guān)系到以后是否升值的問(wèn)題。根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)能力，選擇更好的地理區(qū)位，以臨近醫(yī)院、學(xué)校、車站、商業(yè)街道等交通便利、人流量大的地方為宜。或者即將發(fā)展成為商業(yè)中心、交通樞紐的地方。
4、選擇合適的房屋戶型。一定要學(xué)會(huì)觀看戶型圖，了解戶型結(jié)構(gòu)，房屋面積，以及承重結(jié)構(gòu)等，對(duì)以后的裝修和居住要心中有數(shù)。
5、注意房屋采光。一個(gè)好的住房，一定要確保陽(yáng)光充足，每個(gè)房間的都有足夠光源。另外，光照時(shí)間長(zhǎng)短也是需要考慮的，一般以坐北靠南或坐南靠北為好，這樣能保證夏冬季節(jié)光照均勻。
6、選擇合適的樓層。具體樓層的高矮根據(jù)個(gè)人喜好而定，但也要注意，如果是在商業(yè)中心，建議選高層，避免噪聲問(wèn)題，如果是比較擁擠，電梯吃緊或家中有不便坐電梯人員的情況，建議選低層。
7、注意房屋周圍綠化及附屬設(shè)施。自住型商品房的綠化和附屬設(shè)施是否齊全，這些都是需要考慮的地方，將來(lái)住在這里生活是否便捷、居住是否舒適。
