商鋪·店鋪
無論開店或者還是轉(zhuǎn)讓店鋪，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)都是繞不過去的一項(xiàng)。店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指下一任店鋪?zhàn)鈶粝蚯耙蝗纬凶庹咧Ц兜难b修費(fèi)、雜費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓費(fèi)的本質(zhì)是出錢買一個店鋪的租賃權(quán)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并無可以參照的規(guī)定，只有通過轉(zhuǎn)讓方與接手方討價還價來商定。那么店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么算？怎么談店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)？店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)太高如何談？下面一起來看看店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)那些事。
門（面）店轉(zhuǎn)讓費(fèi)或叫商鋪（店鋪）轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是指租戶在店鋪?zhàn)馄趦?nèi)（未到期）將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設(shè)備、經(jīng)營的項(xiàng)目（貨物、加盟許可費(fèi)、其他無形資產(chǎn)）等，一并轉(zhuǎn)給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應(yīng)收取房租的費(fèi)用為轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
為什么要收店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)對于原租戶來說，因?yàn)楦鞣N原因愿意把店鋪轉(zhuǎn)讓給出去，所以會計(jì)算得失，比如租憑還未到期的房租、裝修費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、以及預(yù)期盈利收入等。而新租戶覺的這個店鋪盈利能平衡這個轉(zhuǎn)讓費(fèi)，那就愿意出錢拿到這個店鋪的使用權(quán)。
店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)誰收轉(zhuǎn)讓費(fèi)是交給上一任承租人的，房東（店鋪所有人）本人是不收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的。但是如果房東不同意原承租人轉(zhuǎn)租的話，房東有權(quán)直接收回店面不出租，因此轉(zhuǎn)讓店鋪必須征得房東同意。所以，在沒有見到房東本人之前，一分錢都不要給。
店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)定金可以退嗎一般來說店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)定金是不能退還的，因?yàn)橹灰o付了定金，就表示雙方已經(jīng)達(dá)成了口頭協(xié)議。一旦出現(xiàn)毀約，比如出現(xiàn)店鋪允許經(jīng)營范圍和簽訂合同上不一致（比如合同書簽訂可以經(jīng)營某餐飲，但是由于商圈、物業(yè)等規(guī)定不能經(jīng)營餐飲）、原承租人違反合同（如反悔）不轉(zhuǎn)讓等情況可以退回定金。
在收據(jù)或者是簽定的協(xié)議上有明確違約責(zé)任，則按條款辦理，如果沒有簽定違約責(zé)任，那么接手方違約則不能收回定金，轉(zhuǎn)讓方違約則要雙倍賠償定金。
店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)影響因素店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)用的高低主要取決于原、繼承租者對門店本身獲利能力的認(rèn)知和市場供求關(guān)系。一些地段繁華的門店，人流量大，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高，而一些地段偏僻的門店，人流量小，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就低，甚至不需要。
影響轉(zhuǎn)讓費(fèi)的因素主要有以下幾點(diǎn)：
1、原店面裝修的檔次和費(fèi)用，即原經(jīng)營者先期支出的裝修費(fèi)，檔次越高，轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高。
2、原經(jīng)營者的店面剩余租賃年限，一般租約距離到期時間越短的，轉(zhuǎn)讓費(fèi)越少。
3、現(xiàn)存貨品和設(shè)備的數(shù)量情況都會計(jì)算入轉(zhuǎn)讓費(fèi)中，除非店主全部清完或用其它方法處理。
4、原商鋪的面積、地段、商圈位置、店面知名度、客流量、經(jīng)營情況等等，尤其是經(jīng)營情況，如果原商鋪客流量一直很大，那么屬于旺鋪轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓費(fèi)自然高。
5、原經(jīng)營者主觀定價（影響最大的因素）。
TIPS：接手這個店鋪時，面積、裝修、設(shè)備、手續(xù)證件、合同期內(nèi)的房租、現(xiàn)存貨物等所產(chǎn)生的費(fèi)用，統(tǒng)稱為門面的有形資產(chǎn)。而經(jīng)營情況、地段、商圈、經(jīng)營情況、客戶群等屬于無形資產(chǎn)。
店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么算合理店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)除了考慮以上五點(diǎn)，一般是根據(jù)店鋪投資情況和市場價值情況來折合價格60-90%左右（去除租金和押金），當(dāng)然還可以參考以下因素：
接手時轉(zhuǎn)讓費(fèi)：根據(jù)接手時的費(fèi)用，再結(jié)合上述分析，適當(dāng)提高費(fèi)用。比如之前付了20萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但店鋪一直盈利，且周邊交通和客流變多，那轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以根據(jù)實(shí)際往上加。
周邊商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)：在同一個商圈除非個別商鋪特別有位置優(yōu)勢，不然可以參考其他商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)。當(dāng)然在參考的時候要考慮不同行業(yè)（接手著不一定和原商鋪經(jīng)營同一行業(yè)）、面積裝修、是否包括商品和家具等因素。
同類商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)：選個所處商圈、地段價值差不多的同類商鋪也可以做對比，但是參考時也和上一條參照周邊參考費(fèi)用一樣考慮多種因素。
明確需求首先明確自己的需求，需要什么樣的店鋪、預(yù)算是多少，不要看到旺鋪或者空鋪就沖去接盤，因?yàn)椴煌啼佇枰氖掷m(xù)和設(shè)備是不一樣的，比如餐飲店原來有油煙機(jī)，奶茶店不需要。
了解市場可以先去了解一下附近店鋪和相似店面的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和月租情況、附近同類型商鋪一個月營收，甚至還可以去摸清楚原商鋪和房東還剩多長的租期，這些都能在談價格時占據(jù)更多優(yōu)勢。
摸清心理要摸清楚房東、原鋪主的心理，尤其是原商鋪門店盈虧狀態(tài)是最需要我們摸清楚的，其他轉(zhuǎn)讓者和房東的信息，是作為我們談轉(zhuǎn)讓費(fèi)的重要籌碼。
少說廢話尤其當(dāng)你不是行家的時候很容易因?yàn)槎嘣捵屓丝辞迥闶切率郑D(zhuǎn)讓費(fèi)就很難談低。談價格的時候要沉住氣，表現(xiàn)出確實(shí)有租店需求的同時要表現(xiàn)出清楚市場，不急不躁，隔幾天去評估了解一下他店的經(jīng)營情況。
多次試探要試探原鋪主心里想要多少轉(zhuǎn)讓費(fèi)，然后給出認(rèn)為合理的價錢。接下來可以找?guī)讉€熟悉的朋友，接二連三地去和原鋪主談，每次談的價錢都比你出的低，這樣轉(zhuǎn)讓者心理預(yù)期也會有所降低，當(dāng)試探道差不多時，直接拿下。
找到找店客戶需求首先轉(zhuǎn)店者需要根據(jù)找店者的具體情況，在交談中搞明白找店者的需求，才好量體裁衣。在談判中反復(fù)強(qiáng)調(diào)店鋪的優(yōu)勢對經(jīng)營帶來的“巨大”的盈利，以此作為說服找店者的吸引處?？於鴾?zhǔn)，轉(zhuǎn)店效率更高。
根據(jù)店鋪特有優(yōu)勢，洽談費(fèi)用商鋪的優(yōu)勢所在是找店者最在意的一點(diǎn)。要為自己的商鋪找到特有的優(yōu)勢，至少2-3個核心的賣點(diǎn)，其他為輔助，從而增加轉(zhuǎn)店成功率。
轉(zhuǎn)讓費(fèi)的費(fèi)用組成詳細(xì)分配在費(fèi)用組成方面需將費(fèi)用的組成分配好，定一個有說服力的轉(zhuǎn)讓費(fèi)組成。合適就好，切勿定太高。還有就是像轉(zhuǎn)店所帶來的成本損失盡量不要說太多，接店的人不關(guān)心這個，反而轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以聯(lián)系到自己所投資的費(fèi)用上來，更讓人較容易接受。
掌握主動權(quán)，細(xì)節(jié)分解合理在轉(zhuǎn)讓費(fèi)的具體談判過程中，一定要力爭主動。像主動做價格分解，給對方建立自己會定這樣的轉(zhuǎn)讓費(fèi)是”合理“的概念，將原因可以細(xì)分到具體的層面（裝修費(fèi)、設(shè)備、地段、客源、商圈穩(wěn)定等）做詳細(xì)的分解解釋。有了說服力的原因，自然更容易接受這樣的一個轉(zhuǎn)讓費(fèi)了。
確定轉(zhuǎn)讓人的身份
1、如果店鋪經(jīng)營者就是房屋的所有者，首先要查看店鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價格及房屋的租金情況。如果房東向承租人要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，那么在和房東在合同時要寫清楚這筆錢的性質(zhì)。如果僅僅是房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，那么和租金無異，所以承租人要和房東洽商租金條款，并做好財(cái)務(wù)成本核算。
2、如果店鋪經(jīng)營者是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同，并檢查其是否和房東協(xié)商后具有轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）權(quán)，原商鋪到期后按照什么條件可以續(xù)租。
進(jìn)行洽談若有意接手，雙方可洽談房屋租金及店鋪經(jīng)營設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手店鋪的權(quán)利，定金收取方出具定金收條，收條要寫清時間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。
注意：
1、要注意是整體轉(zhuǎn)讓還是空店轉(zhuǎn)讓，如果是整體轉(zhuǎn)讓請千萬點(diǎn)清設(shè)備和物品明細(xì)，免得少數(shù)量或缺質(zhì)量。
2、要先去了解一下原商鋪是否在行政部門有歷史遺留問題（如水電未繳納等）、是否有違法違紀(jì)記錄、是否與前員工有經(jīng)濟(jì)糾紛等。查看詳細(xì)>>
簽合同簽定《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（范文>>）及《房屋租賃合同》，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。
按照法律規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此鑒定合同時要三方（浮動、原承租人、新承租人）同時在場并鑒字證明。
注意：如果需要和房東簽訂新合同，應(yīng)明確規(guī)定租賃房屋的座落地址、建筑結(jié)構(gòu)、層次部位、間數(shù)、面積、裝修、設(shè)備、用途、租賃期限、月租金額、租金繳納期和方法，以及其他約定事項(xiàng)和違約責(zé)任等。
轉(zhuǎn)讓費(fèi)用和手續(xù)合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營的合法性。
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