置業(yè)顧問的十大話術

1、為可說投資房產(chǎn)是較好的選擇

A：房產(chǎn)比人民幣更利于保值、增值。風險小，回報高。

B：從以前的經(jīng)驗來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍是最佳選擇。

2、為何說現(xiàn)在購現(xiàn)房最好

風險小，投資回報快，如購期房，很多開發(fā)商若沒有實力，不會有全部的資金投入，只會投入部分，往往難以保證交期、質量，還會造成爛尾樓，使購房者如手捧刺猬，難以以舍，購現(xiàn)房完全沒有這種風險。

3、為何說期房好

價格低，房型選擇多，升值快，隨法制的加強，購買的風險降低，質量可監(jiān)督。

4、為何高層好

房屋使用期限長，造價高，鬧中有靜，易于物業(yè)管理，檔次高，可做商住兩用房，出租回報率高。

5、為何多層好

得房率高，房價低，使用費用低，無使用電梯的風險，符合中國居民群住的生活習慣。房屋升值潛力大，生活多方面都比較方便。

6、為何一次性付款最劃算

若不選擇一次性付款，以后生活負擔過重，每月要交付醫(yī)療保險，住房保險，按揭貸款利息等費用支出大，一次性付款可少掉很多麻煩把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業(yè)或其它方面的成功，加之房產(chǎn)可保值，又有升值潛力，故一次付款最劃算。若先分期付款每月支出費用大，對工作不可能輕易調換，局限性大。一次性付款的房子可抵押，隨時可抵押70%，若按揭貸款即使提前還款利息，不能免掉，個人資產(chǎn)并不單純以人民幣衡量，房產(chǎn)亦是資產(chǎn)之一，目前房子即可居住又可隨時抵押，靈活性更大。

7、為何市中心房好

市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租金高，回報率高，從目前發(fā)展的角度而言投資風險少。

8、為何副中心房好

價格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，選擇市中心邊緣地帶居住最好。

9、為何城郊結合部最好

發(fā)展空間大，配套設施新、全、齊，發(fā)展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。

10、為何郊區(qū)好

周邊自然環(huán)境好，交通發(fā)達，配套設施全，同樣價格可購買更大的房屋。市區(qū)郊區(qū)化是城市發(fā)展趨勢，隨交通改善，郊區(qū)交通更方便。

置業(yè)顧問銷售技巧

1、將最重要的賣點放在最前面說

根據(jù)首因效應這個銷售心理學的理論，最先和客戶介紹的賣點將獲得最有效的效果，也將獲得深刻印象。因此，要把樓盤最顯著的賣點放在最前面說。

2、形成客戶的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地產(chǎn)銷售技巧的基礎。信任可以分對樓盤的信任和對人的信任，這兩點都不能疏忽。大家應該學習一些如何證實產(chǎn)品的銷售技巧。

3、認真傾聽

不要一見到客戶就滔滔不絕地介紹，要先傾聽，了解客戶的想法，特別是要學會銷售提問，打開客戶的心扉，你才知道應該怎么說。

4、見什么人說什么話

盡管都是買房子，但客戶的動機和關注點是不同的，居住的人關注舒適性，投資的關注升值性，給子女購買的人關注教育環(huán)境等等。不要對規(guī)定的房地產(chǎn)銷售話術照搬照抄，見什么人說什么話的房地產(chǎn)銷售技巧。

5、信任自己的房子

每個房子都有優(yōu)點和缺點，切不可因為缺點就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底氣就不足，客戶就會察覺。把房子當成自己的孩子，孩子總是自己的最好。有了這種情緒，你就會做得很好。這是重要的房地產(chǎn)銷售技巧

6、學會描述生活

很多銷售人員習慣于干巴巴地介紹樓盤，什么多大多大的面積等等，這樣很難激發(fā)客戶的購買激情。要運用形象描述的銷售技巧，將客戶的居住的美妙情景畫在客戶心中，這樣客戶才能被感染。

7、善用數(shù)字

盡管數(shù)字是干巴巴的，但是它卻有讓人相信的妙用。將樓盤的各種數(shù)據(jù)熟記于心，對客戶介紹的時候信口拈來，不僅會讓客戶相信你的樓盤，也會讓客戶相信你很專業(yè)。這一點和上一條房地產(chǎn)銷售技巧并不矛盾。

8、結尾要有亮點

要將最重要的放在開頭，但也不要忽略了結尾，不能虎頭蛇尾，因為還有個近因效應，客戶還會對最后聽到的形成較深刻的印象?？梢园岩恍┎惶匾臇|西放在中間說，而結尾的時候要留一些亮點，戛然而止讓客戶余香滿嘴、激動不已。你的介紹結束，客戶就應該有購買的激情。房地產(chǎn)銷售技巧和話術就像做一篇文章，要做到“鳳頭、豬肚、豹尾”。

置業(yè)顧問談客步驟

一、寒暄：例如（你好怎么稱呼您？我只這里的置業(yè)顧問我叫某某，您叫我小某就行）

二、介紹：（介紹項目地理位置、沙盤）

三、拉關系：例如在置業(yè)顧問介紹的過程中可以適當?shù)馁澝李櫩驼覝势浒l(fā)光點比如男士眼光好找了姐這麼漂亮的老婆，女士嫁給大哥您肯定很幸福，贊美孩子聰明伶俐。等~~以上贊美因人而異。

四、摸底：在介紹完項目以后不要急于推戶型和樣板間先摸清客戶的需求和底（1、摸清楚購買對象2、購買者的經(jīng)濟實力（比如在哪里住及職業(yè)）3、自營或委托4、誰掏錢5、是投資還是自住6、對所要購買的房子有什么要求7、買多大的房子及房子的朝向8、是按揭還是一次性或者分期9、心理承受的房價是多少等等-----。在電話邀約客戶的時候也是一種摸底的過程

五、推房子：根據(jù)現(xiàn)有的房源一針見血的推薦適合他們的房子適合客戶的房子才是好房子，不是所有的客戶想要什么樣的房就推什么樣的房子，推房源的時候最多不超過三套，要不客戶會沒主見，主推你看來客戶比較滿意的那套。（要求置業(yè)顧問前期找準每套房子的亮點）

六、定：在帶客戶去樣板間或者實體房的時候置業(yè)顧問的說詞中可以提醒他現(xiàn)在可以定下來你比較滿意的戶型，（察言觀色）要替客戶拿主意，替客戶下決心。（置業(yè)顧問很喜歡這套房子，客戶才能從你的語言及動作中感覺到你給他推的房子確實很好，是在替他們考慮，從開始接待客戶到定房子是客戶對你認可的過程。）

七、逼定：逼定的意義是指逼客戶下定金他是將產(chǎn)品轉化為實際買賣的關鍵步驟任何產(chǎn)品的推銷這個過程必不可少，逼定一般分如下（逼定時機，購買信號，逼定方式，技巧，和話術）

逼定時機：以激發(fā)客戶的興趣，置業(yè)顧問以贏得客戶的依賴和信任。有同一客戶去看該房或者制造緊張感?，F(xiàn)場氣氛也很關鍵。

購買信號分語言、肢體及逼定注意事項。語言上的購買信號：比如客戶的問題轉向有關細節(jié)的東西，又如有無優(yōu)惠，怎么樣交款付款方式并對銷售人員介紹表示積極的肯定與贊揚，詢問優(yōu)惠程度有無贈品時一位專心聆聽寡言少語的客戶詢問付款及細節(jié)時，討價還價一再要求打折時，向推薦人員打探交房時間可否提前時，對商品提出異議關心樓盤的某一優(yōu)點和缺點是，詢問同伴的意見時，詢問售后服務。

行為上的購買信號：客戶的面部表情從冷漠懷疑深沉為自然大方隨和親切，眼睛轉動由慢變快，眼神發(fā)亮而有神彩從若有所思轉向明朗輕松，嘴唇開始抿緊似乎在品味權衡什么；用幾套戶型反復比較挑選后，集中在一套戶型上時；關注銷售人員的介紹及談話不斷的點頭，贊同；用手輕敲的桌子，抖腿，抽煙，拉近椅子望你身邊靠仔細聽你談話也讀樓書及資料。

注意事項：觀察客戶對樓盤的關注情況，確定客戶的購買目標，不要在向客戶推薦其他房子讓客戶集中目標房子上進一步強調該房子的優(yōu)點及帶給客戶什么樣的收益或投資好處，切記強迫讓顧客買迫或表現(xiàn)不耐煩情緒有如你到底買不買。注意成交信號，必須大膽的提出成交要求，進行交易，干脆快捷，切勿拖延。關鍵時刻可以讓主管加入談判過程，主管起的作用就是臨門一腳。

逼定方式：

1、正面進攻，反復強調產(chǎn)品的環(huán)境和優(yōu)點重復購買手續(xù)步驟，逼其下定。

2、步步緊逼找出問題，各個擊破，完美成交。

3、舉例現(xiàn)在是他的入市良機，分析得失。

4、提供某項特殊優(yōu)惠作為下定鼓勵

八、問：問問題，具體問題具體分析：

和父母商量、和朋友商量、父母出錢買房，叫兒女來看、針對自己賺錢自己花的客戶、針對老公賺錢，太太花的客戶、能不能按時交房、工程質量如何保證、價格打折就能買，否則別談、工地正在建，看后感覺不好、資金周轉問題，錢不夠用，因此不能買房、價格又漲了，我買的不劃算、與其他樓盤比較

九、簽：

1、簽合同，收錢

2、配合：請同事幫你做合同，自己跟客戶聊天（聊房子

以外的東西，減輕他的負擔）

十、送客戶：

滿帶微笑，送客至營銷大廳門前，再次恭祝客戶成為我們的業(yè)主（增強客戶信心），叮囑客戶再次介紹新客戶，一定要介紹客戶。