一、房地產(chǎn)信托投資基金是什么

房地產(chǎn)信托投資基金是通過將個人和機構(gòu)投資者的資金匯集起來，投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的地產(chǎn)資產(chǎn)或相關(guān)有價證券的金融產(chǎn)品。

該產(chǎn)品由特定的資產(chǎn)管理公司管理，專門的基金托管機構(gòu)托管；在發(fā)行后一般選擇在證券市場上掛牌交易，買賣方式與股票相同。

房地產(chǎn)信托投資基金資產(chǎn)管理公司通過多元化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目和業(yè)務(wù)進行組合投資，在有效降低風險的同時，通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以分紅的方式分配給投資者，從而使其獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

二、房地產(chǎn)信托投資基金的分類

按業(yè)務(wù)性質(zhì)和收入來源，房地產(chǎn)信托投資基金分為股權(quán)型(Equity房地產(chǎn)信托投資基金)、債權(quán)型(Mortgage房地產(chǎn)信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產(chǎn)信托投資基金)三種類型。其中，股權(quán)型房地產(chǎn)信托投資基金就是直接投資不動產(chǎn)，主要的收益來源是不動產(chǎn)租金收入，或處分不動產(chǎn)的資本利得；債權(quán)型房地產(chǎn)信托投資基金是指向開發(fā)商或房地產(chǎn)管理者提供抵押貸款，或投資房地產(chǎn)抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業(yè)務(wù)，混合收取上述兩種業(yè)務(wù)收入的房地產(chǎn)信托投資基金被稱為混合型房地產(chǎn)信托投資基金。目前債權(quán)型房地產(chǎn)信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產(chǎn)信托投資基金市場總規(guī)模的10%；混合型房地產(chǎn)信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區(qū)的房地產(chǎn)信托投資基金均為股權(quán)型。

此外，房地產(chǎn)信托投資基金還有其他劃分方式。根據(jù)組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)信托投資基金可劃分為公司型和契約型；根據(jù)募集和上市方式，可劃分為公開募集上市交易、公開募集非上市交易和私募三種；根據(jù)經(jīng)營管理方式，可劃分為內(nèi)部管理和外部管理兩種；根據(jù)經(jīng)營期限，可劃分為有明確期限及無明確期限兩種；根據(jù)發(fā)行后能否贖回，可劃分為開放型和封閉型。

三、房地產(chǎn)信托投資基金的優(yōu)點

近幾年，房地產(chǎn)信托投資基金越發(fā)地受到廣大投資者青睞，歸納其優(yōu)點，可總結(jié)如下：

1.使房地產(chǎn)投資小額化、動產(chǎn)化、簡單化。由于房地產(chǎn)投資涉及資金較大，多數(shù)投資者難以進行大宗房地產(chǎn)投資。而房地產(chǎn)信托投資基金是以收益憑證方式募集大眾資金從事大資金量、多樣化的房地產(chǎn)投資，使投資者對房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為對有價證券的投資，降低了投資門檻和操作難度。特別是對于中小投資者而言，可因此進入原本因資金門檻較高，而較難涉足的非住宅類房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

2.具有較高的流動性。房地產(chǎn)信托投資基金是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價值，證券發(fā)行后，一般會在證券市場上掛牌交易，這將大大提高產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)能力。

3.產(chǎn)品收益和分紅相對穩(wěn)定，同時又具有一定的成長性。房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以租金收入為主，而且一般都規(guī)定收入的主要部分(90%以上)用于分紅，因此相對于其他金融產(chǎn)品，REIT的收益和分紅都比較穩(wěn)定。同時房地產(chǎn)信托投資基金又具有一定的成長性，這主要表現(xiàn)在兩個方面，一是隨著社會經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)租金收入提高，二是持有物業(yè)的公允價值增加。

4.與股票、債券相關(guān)度較低，加入投資組合可有效分散風險。房地產(chǎn)信托投資基金的收益/風險特性介于股票和債券之間，但與這兩者的相關(guān)度均不高。故而，許多投資者將房地產(chǎn)信托投資基金視為股票、債券、現(xiàn)金以外的第四類資產(chǎn)。

5.抵御通貨膨脹。一方面，房地產(chǎn)信托投資基金持有的地產(chǎn)資產(chǎn)在通貨膨脹時會隨之增值；另一方面，房地產(chǎn)信托投資基金的主要收入來源——地產(chǎn)租金收入也會在物價上升的同時有所提高，進而增加對投資者的分紅。所以說，房地產(chǎn)信托投資基金不失為一個抵御通貨膨脹的投資工具。

6.監(jiān)控嚴格、信息透明。由于房地產(chǎn)信托投資基金的監(jiān)管和信息披露標準大致參照上市公司標準，因此是一個比較安全的產(chǎn)品。相對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，房地產(chǎn)信托投資基金的透明度更高。

四、房地產(chǎn)信托投資基金的風險

誠然，房地產(chǎn)信托投資基金是一個很有魅力的投資產(chǎn)品，但對于一些在投資該產(chǎn)品時可能遇到的風險也有必要加以了解，它們主要包括：

1.整體經(jīng)濟風險。在全球和地方性的經(jīng)濟低迷甚至衰退的環(huán)境下，房產(chǎn)的租金水平一般會下降，同時空置率和租金違約率也會有所增加，這些將會對房地產(chǎn)信托投資基金的收益產(chǎn)生影響。

2.房地產(chǎn)周期性風險。房地產(chǎn)為一周期性資產(chǎn)，以房地產(chǎn)為標的所衍生的有價證券可能也會隨之出現(xiàn)周期性的價格波動。

3.政策性風險。當相關(guān)法律、稅務(wù)制度、會計制度等改變時，可能會影響房地產(chǎn)信托投資基金的負債比例及所持地產(chǎn)資產(chǎn)的估值等。此外，地方性的建設(shè)規(guī)劃調(diào)整也將直接影響房地產(chǎn)信托投資基金所持地產(chǎn)資產(chǎn)的價值。

4.利率變動引起的價格波動風險。房地產(chǎn)信托投資基金和債券的利差會影響投資者介入房地產(chǎn)信托投資基金的意愿，然而證券市場多空和利率高低，一般而言只影響房地產(chǎn)信托投資基金的短期表現(xiàn)。長期來看，房地產(chǎn)信托投資基金的價格還是取決于標的資產(chǎn)的質(zhì)量和盈利能力。

5.管理人的信用風險。投資者通過房地產(chǎn)信托投資基金投資地產(chǎn)資產(chǎn)，而并非直接擁有地產(chǎn)資產(chǎn)，因此缺乏對該資產(chǎn)的主動權(quán)及經(jīng)營權(quán)，尤其是當資產(chǎn)管理人經(jīng)營不善或牟利他人時，投資者無法直接干預制止，只能通過拋售離場的方式結(jié)束投資。