法拍房有哪些坑？首先是房屋質(zhì)量，司法拍房看房與普通二手房完全不同，二手房是業(yè)主自愿出售，為了早點(diǎn)賣出房子會(huì)配合看房，法拍房截然相反，業(yè)主（債務(wù)人）主觀上是不愿意出售的，所以大部分業(yè)主都不會(huì)配合看房，即使成功看房，一般的法拍房是意向購(gòu)買人集中看房，看房時(shí)間并不長(zhǎng)，如果未仔細(xì)查看，在入住法拍房后可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一定的質(zhì)量問(wèn)題或其他未發(fā)現(xiàn)的瑕疵，比如房屋破損、房屋漏水等情形，此類情況均屬于買受人需要自己“填坑”的范疇。因?yàn)橐坏└?jìng)拍人作出競(jìng)買決定，就表明已競(jìng)拍人是完全了解并接受該房屋的現(xiàn)狀的，包括房屋一切可能存在的問(wèn)題，這時(shí)候法院對(duì)房子的瑕疵不擔(dān)責(zé)，所以要謹(jǐn)慎決定競(jìng)拍。

法拍房十大風(fēng)險(xiǎn)中清場(chǎng)困難極為常見(jiàn)，不是所有的“法拍房”都已經(jīng)騰退清場(chǎng)完畢、空房交付的，有的是被執(zhí)行人下落不明房子沒(méi)有騰空、有的是存在合法有效的租賃關(guān)系承租人還在繼續(xù)使用、有的是因被執(zhí)行人與其他債權(quán)人產(chǎn)生抵債糾紛、與其他家庭成員產(chǎn)生繼承贍養(yǎng)糾紛等，被他人占有使用的，即便房屋順利過(guò)戶，騰退房屋也是一大麻煩，如果遇上“流氓”原業(yè)主，基本就是秀才遇到兵。所以，如果你在某拍賣平臺(tái)看好這一套房源的時(shí)候，切記要做好房源盡調(diào)，查一查現(xiàn)在這一套房子的現(xiàn)狀，是否有人在租住，能否清空房子。前期的摸底工作要扎實(shí)，盡量減少后期清場(chǎng)遇到種種阻礙問(wèn)題。

法拍房有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意？過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)一定要特別注意，戶口過(guò)戶屬于當(dāng)?shù)毓簿值臉I(yè)務(wù)，法院無(wú)權(quán)管轄，雖然只要是通過(guò)正規(guī)平臺(tái)程序成功拍下的法拍房，解封、解押后過(guò)戶是基本不會(huì)有障礙的，但是根據(jù)真實(shí)發(fā)生過(guò)的例子：市政配套用房、歷史保護(hù)建筑、不完整產(chǎn)權(quán)、連體房屋、軍產(chǎn)房、公房等，這些類型的法拍房在房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶時(shí)都會(huì)遇到不小的波折，有的甚至過(guò)不了戶辦不了房產(chǎn)證。像這樣的房子，maigoo小編建議不要參拍，不僅耗費(fèi)大量時(shí)間，其金錢(qián)成本也無(wú)法預(yù)估。大家應(yīng)該在競(jìng)拍前進(jìn)行專業(yè)盡調(diào)，盡調(diào)時(shí)需注意：房屋權(quán)屬狀況，特別是土地性質(zhì)，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)交易中心或有關(guān)部門(mén)的交易規(guī)則，并評(píng)估原業(yè)主的配合意愿。

過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)連帶的還有學(xué)區(qū)房糾紛，對(duì)于“法拍房”，法院只負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但不負(fù)責(zé)買受人落戶，至于原業(yè)主是否占用了戶口、學(xué)位，買受人能否落戶，都要由買受人自行找公安、教育等部門(mén)解決。如果戶口和自己長(zhǎng)期的居住地不在同一個(gè)地方，那可能在后續(xù)遇到一些麻煩的事情，若是法拍房未交付、存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)共有人、前業(yè)主惡意不遷出甚至前業(yè)主根本沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證這些情況，就可能會(huì)出現(xiàn)戶口無(wú)法遷移過(guò)來(lái)的可能，也就是不能落戶在這里，而且如果你剛好看中的是學(xué)區(qū)房，原業(yè)主已經(jīng)占了學(xué)位，那買了也是白搭，所以在競(jìng)拍之前應(yīng)該考慮到這種風(fēng)險(xiǎn)，如果一定要競(jìng)拍，也要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。

法拍房有什么套路最讓人頭疼？長(zhǎng)期租賃坑首當(dāng)其沖，居住權(quán)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為法拍房的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)之一，有些原業(yè)主為了防止房子被拍賣出去，會(huì)把房子低價(jià)租出去，并惡意把租賃合同簽很長(zhǎng)，比如10年以上的長(zhǎng)租約，因?yàn)楦鶕?jù)“買賣不破租賃”，即租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效，即使你已經(jīng)拿到房產(chǎn)證了，你還是無(wú)法入住該房，對(duì)于真實(shí)存在長(zhǎng)短租約，可以通過(guò)協(xié)商解決的方式同租客進(jìn)行溝通，達(dá)到交房的目的，但是在解決這個(gè)過(guò)程中，需要付出些成本（支付違約金，尋找備用房等）。

貸款難題是法拍房避坑指南中一定要注意的一項(xiàng)，司法拍賣一般只接受商業(yè)貸款，無(wú)法使用公積金貸款，但具體還是可以和銀行溝通，法拍房沒(méi)有首付概念，先交保證金，再按照拍賣結(jié)果，確定尾款，再將尾款按法院要求在指定時(shí)間前打入公告里的法院賬戶就行。所以競(jìng)拍之前要一定要考慮到自己的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況不是很好的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最后不要盲目跟拍，雖然可以悔拍，但悔拍的代價(jià)并不輕，因?yàn)槿绻刺崆邦A(yù)審貸款資格，尾款超時(shí)支付，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條，法院會(huì)沒(méi)收保證金（起拍價(jià)5%-20%）并追責(zé)差價(jià)。

法拍房的過(guò)戶稅費(fèi)堪稱黑洞，司法拍賣房產(chǎn)稅費(fèi)和二手房一樣，通常包括：個(gè)稅、契稅、增值稅、印花稅。其中契稅和印花稅是買方稅，增值稅和個(gè)稅是賣方稅。在實(shí)際操作中，一般賣方稅也是由買方承擔(dān)的，但也不絕對(duì)。所以在拍賣前要注意看公告里是否有寫(xiě)明，稅費(fèi)全部由買家承擔(dān)。若原房主為企業(yè)或持有時(shí)間短，可能需繳納高額增值稅（最高達(dá)50%）。例如，公司名下的房產(chǎn)過(guò)戶，稅費(fèi)可能比住宅高出數(shù)十萬(wàn)。造成高額稅費(fèi)的，無(wú)外乎這幾種情況：多次過(guò)戶、權(quán)利人差異、權(quán)利來(lái)源、土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)等。而這些信息，必須需要經(jīng)過(guò)盡職調(diào)查才能看到，未盡調(diào)就開(kāi)始參拍的做法在法拍房交易行業(yè)里是大忌。

高額的稅費(fèi)其實(shí)還不算法拍房陷阱，因?yàn)橹辽偈窃诿髅嫔?，額外支出的大坑曾是最讓人無(wú)語(yǔ)的，一般針對(duì)通過(guò)司法拍賣購(gòu)房的最終支出費(fèi)用，可以用以下公式來(lái)表達(dá)：最終支付費(fèi)用=拍賣成交價(jià)+稅費(fèi)（3%的個(gè)稅，契稅和增值稅）+拍賣傭金（3%-5%）+融資成本（2%-3%）+其他關(guān)于該房屋被執(zhí)行人所欠費(fèi)用（所欠物業(yè)、水電等費(fèi)用），購(gòu)房者切勿只看到“拍賣成交價(jià)”而忽略“最終支付費(fèi)用"，欠費(fèi)黑洞有時(shí)讓人咋舌，有車位強(qiáng)制綁定購(gòu)買、裝修家具強(qiáng)制綁定購(gòu)買、面積差異等，實(shí)際與公告有差異的情況，不去實(shí)地勘測(cè)、調(diào)研，根本發(fā)現(xiàn)不了。更甚者，直到審稅繳稅被拒批，才被發(fā)現(xiàn)這些潛在因素。

司法拍賣房產(chǎn)的來(lái)源一般分為銀行貸款、民間借貸、國(guó)家沒(méi)收、無(wú)主財(cái)產(chǎn)。這其中牽扯到的原房主身份各有不同，有風(fēng)險(xiǎn)的身份雖不常見(jiàn)，但是一旦出現(xiàn)就會(huì)很麻煩。主要分為四類：兇殺/自殺等惡性案件、黃賭毒、民間高利貸涉黑以及周邊無(wú)法預(yù)知隱患，例如原房主和鄰里的舊矛盾等，就算順利過(guò)戶、順利交付，住著也不安心。最好的辦法就是對(duì)被執(zhí)行人的案件進(jìn)行了解，但法院對(duì)被執(zhí)行人的隱私也是保護(hù)的，那么我們只能通過(guò)實(shí)地看樣的過(guò)程中，同物業(yè)、保安、鄰里側(cè)面了解情況，如果是簡(jiǎn)單的民事經(jīng)濟(jì)糾紛案件，那么就是可控的，但是如果是非常惡劣的刑事案件，那么Maigoo小編建議大家放棄參拍這套房產(chǎn)。

法官業(yè)務(wù)出錯(cuò)、擔(dān)保公司業(yè)務(wù)出錯(cuò)、房地產(chǎn)交易中心業(yè)務(wù)出錯(cuò)等等，像這些問(wèn)題的解決免不了資金成本、出差成本、時(shí)間成本等，心里煩躁不說(shuō)還無(wú)可奈何。外地法官業(yè)務(wù)不熟悉，寫(xiě)錯(cuò)協(xié)助執(zhí)行書(shū)抬頭，導(dǎo)致交易中心和稅務(wù)機(jī)關(guān)不配合過(guò)戶，或者執(zhí)行法官工作疏忽，裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行書(shū)文字錯(cuò)誤較多，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的事件屢見(jiàn)不鮮，提前同交易中心確認(rèn)過(guò)戶的細(xì)節(jié)，然后在拿到拍賣成交確認(rèn)書(shū)，裁定書(shū)，協(xié)助執(zhí)行書(shū)前，將交易中心的要求告知執(zhí)行法官。不過(guò)這是理想的情況，在實(shí)際操作中，大多數(shù)的情況是無(wú)法聯(lián)系到執(zhí)行法官的，那么只能先拿到裁定后，實(shí)地檢查，同執(zhí)行法官現(xiàn)場(chǎng)溝通解決了，這種時(shí)間成本無(wú)可避免。