出租房
長租公寓又稱長租單身公寓，是房地產市場上一種新型的租房方式，國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營；分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。那么下面一起來看一下長租公寓的知識百科吧。
“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產三級市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。
根據(jù)長租公寓運營企業(yè)所運營的物業(yè)分布位置是否集中，長租公寓運營模式可分為集中式和分散式。
1、集中式長租公寓
集中式長租公寓，即租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。
2、分散式長租公寓
分散式長租公寓，即租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。從特征上來看，兩種管理方式有所差異，在房源獲取、物業(yè)性質、產品服務、出租方式及目標客戶上均有所區(qū)別。 【詳細>>】
| 對比 | 集中式 | 分散式 |
| 物業(yè)獲取 | 整棟獲取物業(yè)，獲取方式：獨立開發(fā)、收購、包租、與開發(fā)商合作方式 | 從分散的個人業(yè)主獲取物業(yè)，獲取方式一般是簽訂長期包租合同 |
| 投資金額 | 前期投資資金規(guī)模大 | 前期投資資金規(guī)模小，可以通過控制租金支付頻率實現(xiàn)“滾雪球”式包租 |
| 管理成本 | 容易產生規(guī)模效應，后期的管理成本、人力成本低 | 在房源量大的情況下，需要強大的管理系統(tǒng)以控制成本 |
| 業(yè)態(tài)特點 | 標準化程度相對更強，租客的聚集和公共空間的安排使得集中式公寓具備較強的社交屬性 | 由于房源區(qū)位和形態(tài)差別較大，標準化程度較低，社交屬性較弱 |
| 優(yōu)勢 | 規(guī)模效應、成本低、擁有公共空間，可發(fā)展社交屬性、品牌效應強、溢價能力高 | 前期投入小、可在商業(yè)區(qū)等繁華地段，容易獲取房源 |
| 劣勢 | 前期資金投入大，在市中心等核心位置取得房源困難，成本高 | 管理成本高，不利于開展社交文化，品牌溢價能力有限 |
| 代表企業(yè) | YOU+、魔方、自如寓、泊寓、雅詩閣等 | 蘑菇公寓、自如友家、寓見等 |
一、重資產運營
重資產運營即運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。重資產運營模式項下的房源多為集中式物業(yè)，對資金的要求較高，讓很多運營商望而卻步。通常，涉及住房租賃的國有企業(yè)和開發(fā)商類公寓運營商擁有雄厚的資金和融資優(yōu)勢，擁有閑置的自持物業(yè)資源，又具備物業(yè)改造能力，因而會選擇采用重資產運營模式。
二、輕資產運營
輕資產運營即運營商并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉租獲得租金價差或通過輸出品牌、提供租務管理、物業(yè)管理等服務，獲得管理報酬的模式。選擇輕資產運營的，前期沉淀資金相對少，可以在短時間內快速拓展市場。具有中介機構背景的公寓運營商、酒店管理類的公寓運營商、創(chuàng)業(yè)類的公寓運營商多采用輕資產運營模式。
1、托管模式，就是房東將公寓委托給運營商進行出租和租后管理。在托管模式中，運營商只需承擔一定的管理成本，資金壓力大大減輕，同時，原本承擔的空置率風險，也因托管模式而轉移到房東本人身上。
2、加盟模式，長租公寓企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢，通過制定標準化可復制的模式，尋求加盟合作伙伴，快速復制經營模式，實現(xiàn)連鎖經營，擴大市場占有率。
3、互聯(lián)網(wǎng)+模式，以房源為中心進行智能化和金融化的便捷生活服務，一切以滿足租住的生活要求來配置，零售、干洗、生鮮配送、健身，美容、書吧等各種社區(qū)服務均采用專業(yè)化的外包進行。【詳細>>】
1、租房房屋類型的不同
普通租房一般都是住宅區(qū)中的房屋，而長租公寓一般都是酒店式公寓，相對來說，長租公寓裝修更加高檔，與酒店房間有類似性。
2、租賃對象不同
普通租房一般都是住宅區(qū)中的房屋，由客戶和業(yè)主直接簽訂租約，而長租公寓則是由公司統(tǒng)一和業(yè)主簽訂租賃合同，裝修后再分租給客戶。
3、價格及繳費形式不同
普通租房一般以月為單位收取房租，一般至少簽訂一年期；而長租公寓除了以月單位，也有不少房東以日計算，或者一次性收取整年度的。因為長租公寓前期花費不少裝修費，因此一般來說，長租公寓的價格都會比普通租房的價格高。且有的長租公寓因為有附加服務，如點餐送餐服務，洗衣服務，鐘點工打掃服務等存在，還會收取房客額外的費用。
4、裝修不同
長租公寓是由公司統(tǒng)一裝修，風格較為年輕、清新；普通租房則因各個業(yè)主風格不同而有所差異。【詳細>>】
積極推進租賃服務平臺建設，大力培育發(fā)展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產開發(fā)企業(yè)轉型升級。用3年時間基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。
按政府規(guī)定價格出租公有住房和廉租住房免征營業(yè)稅、個人出租房屋減征個人所得稅、個人出租住房房產稅暫減按4%的稅率征收。
積極發(fā)展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長租公寓、有機餐飲、快餐團餐、特色餐飲、農家樂等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業(yè)態(tài)。大力推進住宿餐飲業(yè)連鎖化、品牌化發(fā)展，提高住宿餐飲服務的文化品味和綠色安全保障水平。
建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結合的住房制度，健全以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。通過實施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關支持政策，加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。
規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。
確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產權住房。
保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發(fā)起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場。并明確了所投資的長期租賃住房項目應當滿足的具體條件。【詳細>>】
1、裝修上增加風格。站在租客的角度看，這種多風格選擇，自然是比較切中自身需求的。當然，多風格對裝修構成考驗，比如可能推高裝修成本、對裝修主材要求更高等。大材研究的建議是，應該把長租公寓當成產品來做，而不是當成項目。
在了解租客的生活方式和喜好特征基礎上，可以設計多種公寓風格，再進行對應的開發(fā)，形成多種風格的產品套餐，提高開發(fā)的標準化程度，加上集中采購的優(yōu)勢，自然也是可以將成本降下來的。
這里面有一些細節(jié)要解決，比如產品使用的壽命，要做到盡可能耐久，減少維修保養(yǎng)的可能性，既能降低成本，又能減少對住戶的騷擾。比如風格不易過時，更符合大眾審美品味。
2、形成高中低的產品線，匹配不同需求層次的租客，嘗試面向不同人群，提供差異化的裝修風格。這也是可行的辦法，找出最可能租住的那些潛在客戶，為他們做對應的風格設計。
3、裝配式裝修，主體結構與內裝分離，這種做法可能用廣闊的用武之地。它的做法是將工業(yè)化生產的部件，通過裝配方式，按標準流程，進行組裝。
這些部件一般包括：地面系統(tǒng)、輕質內隔墻系統(tǒng)、吊頂系統(tǒng)、內門窗系統(tǒng)、整體廚衛(wèi)部品系統(tǒng)、儲藏收納系統(tǒng)、設備與管線系統(tǒng)、智能化等內裝體系等。
它的材料和部件都是在工廠生產完成，現(xiàn)場直接安裝，工期可以明顯縮短。比如其中的整體衛(wèi)浴，8小時內就能裝完。【詳細>>】
1、個性鮮明，符合個別要求
長租公寓現(xiàn)在發(fā)展?jié)u趨成熟，也有好幾個大品牌在做，為了避免廣告嫌疑，這里就不列舉了。但不管哪個品牌，他們統(tǒng)一的是，在長租公寓里，裝修絕對不會千篇一律，每個房間爭取有不一樣的特點。時尚、個性、低沉、溫馨等，可以任君選擇。
2、細心周到、管理服務到位
長租公寓，致力于打造與短租房天差地別的特征。其明顯表現(xiàn)在管理服務上。很多上班族，經常加班，好不容易休息又不想把休息時間浪費在打掃衛(wèi)生上，而長租公寓則會定期派清潔工上門打掃。并且家電維修等各種服務，長租公寓均提供。
3、打造社群，增強租客交際
長租公寓，一般都會在自己的范圍內設置屬于自己的社交場所。如咖啡廳，酒吧，餐吧，游泳池等，減少了人們社交的成本。在自己家樓下也可以享受整條街的服務。同時還會成立專屬社群，讓租客都可以互相熟悉，仿若熟人。
4、家電齊全，減少額外開支
在外租房，很多人都有同樣的想法：打算添個家電，又擔心不知什么時候走人，家電難帶走。房間里的家具看著不順眼，想換一個，又覺得反正不是自己的房子，將就著吧。所以很多租客的生活，就在不滿和將就中度過了。其實，我們都知道。我們應該做到“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣機，空調等都布局整齊，完全不用租客煩惱那些問題。【詳細>>】
1、房租貴，水電費貴：
相對于短租的免費和租住小區(qū)低廉的水電費和物業(yè)費來說，長租公寓的附加費也是比不小的開銷。
2、房間面積小，居住密度大：
由于長租公寓普遍面積不大，而且居住密度較高，對生活品質有較高要求的人可能難以接受。
3、缺少家的感覺，像住快捷酒店：
一應俱全，太過便捷，反而沒有家的感覺。
4、位置遠，房源少：
目前的長租公寓大多位于郊區(qū)，而不少租客的工作地點則是在市區(qū)，來回耗費時間較長。另外，基于成本控制考慮，不少長租公寓的房源距離附近地鐵站都有一段距離，每天如何走完這最后一段路也是租客頭疼的問題。另外，房源少也是長租公寓面臨的一個問題。目前市場上長租公寓的房源多來源于附近年輕的房東，年齡大一點的房東更傾向于自己將房子對外出租。 【詳細>>】
首先，租住長租公寓一定要與房東協(xié)商好，簽訂正規(guī)的房屋租賃合同。這一點是租住的前提。很多短租公寓都存在這樣的現(xiàn)象，房東以租期短為由，拒絕簽訂租賃合同，其實這對于租客來說是很不公平的，若是遭遇“詐騙”的話，吃虧的可就是租客了。因此，租住長租公寓，一定要記得與房東簽訂正規(guī)租房合同，與此同時，認真查看房東的身份證件以及房產證。
其次，一般來說，因為公寓的設施設備比較齊全，房屋裝修也會比普通住宅好，因此，租客支付的押金也會相對高一些。也正是由于這個原因，在簽訂租房合同的時候，一定要記得對房屋中的設施設備進行清點，檢查，看數(shù)量是否正確，看設施設備是否完好，并將公寓中的設備做好統(tǒng)計，作為合同的附表，并要求雙方簽字確認。
第三，上面有提到支付押金的問題，雖然說公寓的裝修檔次會比普通住宅好，但是建議押金不宜過多，最多支付兩個月房租作為押金即可。
第四，雙方一定記得對轉租，臨時退租等經常出現(xiàn)在租房糾紛中的事宜做好約定，并在合同中列明，長租公寓和普通租房一樣，也容易遭遇這樣的糾紛，如果雙方事先對此做好約定，以后就會省去不少的麻煩。【詳細>>】
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