上東區(qū)（Upper east side）

曼哈頓的上東區(qū)有文化、購物中心，還有紐約市最富有的居民。上東區(qū)是很多最富有的紐約人的居住地，同時(shí)也是藝術(shù)館大道和名牌購物中心的所在地。這是一個(gè)方便的位置去探究中央公園，參觀在藝術(shù)大道上的博物館。有名的麥迪遜大道是許多女式時(shí)裝店和精品店聚集地，即便你買不起任何東西，光是看看就會(huì)有非同一般的感受。公園大道是散步的好地方，那里有豪華的戰(zhàn)前公寓建筑物和點(diǎn)綴在中間的園藝。上東區(qū)還是許多曼哈頓豪華酒店的所在地。

富人區(qū)

說到富人區(qū)的形成，究竟是規(guī)劃在先還是市場選擇逐漸形成的？剛到紐約，我們就迫不及待地想尋求答案。紐約曼哈頓區(qū)長駐中國代表、前紐約市規(guī)劃局委員局長、美中城市規(guī)劃建設(shè)基金會(huì)會(huì)長饒及人先生十分肯定地告訴我們，這個(gè)區(qū)域是逐漸被富人接受而形成的。

其中一個(gè)重要的因素就是中央公園，在曼哈頓寸土寸金的高樓中，中央公園像一個(gè)綠色的寶石鑲嵌在其中。中央公園的面積大得驚人——有843英畝的土地。本來是一片近乎荒野的地方，現(xiàn)是一大片田園式的禁獵區(qū)，有茂密的樹林，湖泊和草坪，甚至還有農(nóng)場和牧場，里面還有羊兒在吃草。在這樣一個(gè)喧囂繁榮的大都市開辟出這樣一個(gè)公園，這一創(chuàng)舉得到了舉世稱贊。

而且，中央公園保留了原始的地貌，與大都市的繁華形成了鮮明的反差。這也是曼哈頓區(qū)唯一的一個(gè)超大型綠色公園，因此沿著中央公園和紐約有名的第五大街（Fifth Ave）便是富人居住的首選，這里也成為紐約公寓價(jià)格最高的地方。

曼哈頓上東區(qū)居住的可能并不都是有錢人，有些甚至是藍(lán)領(lǐng)階層，但紐約最有錢的人幾乎都居住在這里。

曼哈頓的上東區(qū)南起紐約第59街，北至第96街，西起第五大道，東至依斯特河。南北向大道從最西側(cè)的毗鄰中央公園的第五大道起依次為麥迪遜大道、公園大道、列克星敦大道、第三大道、第二大道、第一大道、約克大道和東端大道。

從第五大道向東、列克星敦大道向西是紐約最昂貴也是最受歡迎的住宅地區(qū)域，被稱為紐約的“黃金海岸”，這里居住著紐約最富有的人群，是真正的富人區(qū)。即使受到后來崛起的曼哈頓翠貝卡區(qū)和西村區(qū)聲望的威脅，也沒有抑制它的價(jià)格上漲。曼哈頓上東富人區(qū)不僅僅代表著紐約最富有人群的聚居區(qū)，它的空氣中還彌漫著舊錢的味道和保守的價(jià)值觀，有著一種由資本和時(shí)間錘煉出來的老于世故的魅力，它的眾多著名博物館與世界頂級(jí)設(shè)計(jì)師專賣店流露出國際化大都市的城市品位，最好的私立和公立學(xué)校在潛意識(shí)中營造著階層的概念。

但上東富人區(qū)最初的形成并不是一個(gè)城市規(guī)劃的產(chǎn)物，而是源于紐約中央公園的建成，是一個(gè)自然形成的過程。上東富人區(qū)的形成首先是從第五大道開始的，也正是因?yàn)樗c中央公園的東側(cè)接壤。

紐約中央公園西起曼哈頓第八大道，東至第五大道，南起第59大街，北至第110大街。中央公園在1876年建成，面積達(dá)到843英畝。不僅擁有數(shù)十萬棵樹形成的茂密樹林，幾個(gè)湖泊、巨大的草坪，甚至還有農(nóng)場和牧場，里面還包括劇院、大都會(huì)藝術(shù)博物館、城堡、動(dòng)物園、溜冰場、瀑布、網(wǎng)球場、籃球場等很多場地和設(shè)施，對(duì)紐約人來說，中央公園是這座繁榮喧囂的國際大都市的一塊綠洲，它也是曼哈頓區(qū)惟一的一個(gè)超大型城市公園。

中央公園原來是一片沼澤地、采石場和農(nóng)莊，位于最初的紐約城區(qū)和當(dāng)初還是鄉(xiāng)村的哈林區(qū)之間。但1876年中央公園建成后，立刻吸引了卡耐基等大資本家在中央公園東側(cè)的第五大道上修建豪華寓所，從此這里便成為豪華地產(chǎn)的聚集地。以1916年建成第五大道820號(hào)的公寓大廈為例，這座12層的大廈只有12套公寓，每一層就是一套公寓。在這里不存在城市生活經(jīng)常讓人聯(lián)想到的狹窄感覺，美國平均住宅面積是140平方米，而第五大道829號(hào)的平均公寓面積是836平方米，大多數(shù)公寓都有10個(gè)或10個(gè)以上房間。

除了豪華住宅，第五大道上還擁有一些世界著名的博物館，如大都會(huì)、Guggenheim、Frick和Whitney等博物館?，F(xiàn)在，第五大道上林立的博物館已被命名為“Museum Mile”。

第五大道形成了曼哈頓上東最初的富人區(qū)，也因此一直被看作是曼哈頓傲慢的貴族臉。第五大道興起時(shí)，正值新古典主義建筑的風(fēng)行，因此在現(xiàn)存的建筑上可以看到裝飾有很多古典建筑的圓柱和雕像，豪華公寓，第五大道的土地價(jià)格一直飛漲，使投資這里的地產(chǎn)一直有著誘人的巨大利潤。

繼第五大道富人區(qū)形成后，接著是公園大道的大規(guī)模開發(fā)，這主要源于20世紀(jì)初中央車站的建成，促成在這個(gè)林蔭大道上開發(fā)了很多豪華公寓，現(xiàn)在也可以看到很多華麗的戰(zhàn)前公寓建筑和花園。第五大道和公園大道很快就被迅速開發(fā)起來的高級(jí)公寓建筑填滿，依據(jù)當(dāng)時(shí)的建筑規(guī)劃的要求，這些公寓多為15層。

位于第五大道和公園大道之間的麥迪遜大道，因?yàn)闆]有第五大道的大型公園景觀，也沒有公園大道的格局，于是逐漸形成零售形式的高級(jí)商業(yè)街，來滿足第五大道和公園大道里的具有極強(qiáng)消費(fèi)能力的大批高消費(fèi)人群的需要。幾乎所有世界最頂級(jí)的時(shí)尚專賣店都能在麥迪遜大道找到，這里還有很多知名的高級(jí)餐館、畫廊等。

上東富人區(qū)擁有紐約最好的私立學(xué)校。Marymount學(xué)校在第五大道的84號(hào)街占用了三座建筑，Lycee Francais學(xué)校則在第五大道和麥迪遜大道之間的72街區(qū)等處擁有多個(gè)建筑。學(xué)校并不是都如此豪華，Hunter大學(xué)在公園大道的68號(hào)街上擁有一個(gè)大型現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，同時(shí)還在94號(hào)街上擁有一個(gè)城堡式的建筑，它由一個(gè)軍械庫改造而成，原來的建筑只保留了朝向麥迪遜大道的一面。

上東富人區(qū)也是紐約私人俱樂部最集中的地區(qū)，包括Metropolitan、Knickerbocker、Union、Colony、Cosmopolitan和Lotos等。由于對(duì)上東富人區(qū)住宅的需求過旺，這個(gè)區(qū)域后來開始向中央公園的南面擴(kuò)展以增加土地供應(yīng)，新開發(fā)區(qū)域受到狂熱追捧，一套公寓的價(jià)格曾在一年時(shí)間里從700萬美元漲到1350萬美元?，F(xiàn)在，這個(gè)區(qū)域的開發(fā)多是老建筑的重新改造。

詳細(xì)信息

Co-ops為主的富人區(qū)

盡管多數(shù)曼哈頓人居住在出租公寓里，但上東區(qū)的富人們都擁有他們自己的寓所，這種寓所通常是一種被稱為Co-ops的“自有”住房，或稱合作公寓。美國一半以上的Co-ops建在紐約，而它也是曼哈頓上東富人區(qū)的一種主要住宅形式。與其他住宅不同，Co-ops里的每個(gè)住宅單元是由業(yè)主完全自有，整個(gè)合作公寓則是由一個(gè)管理公司擁有，只有在這個(gè)管理公司里擁有一定的股份才允許居住在這種公寓里，而且股份的轉(zhuǎn)移必須經(jīng)由合作公寓理事會(huì)批準(zhǔn)，這項(xiàng)權(quán)力是受到紐約州立法院認(rèn)可和支持的。

與其他地區(qū)的住宅不同，上東區(qū)的很多Co-ops并不以一個(gè)具體的名字來命名，而只用一個(gè)門牌號(hào)碼來識(shí)別，像第五大道855、第五大道820等。第五大道用號(hào)碼來表達(dá)它的地位和聲望，而排斥在第五大道上使用具體的名稱。當(dāng)?shù)谖宕蟮郎系牟┪镳^被命名為“Museum Mile”時(shí)，很多居民表達(dá)了他們的不滿，因?yàn)榈谖宕蟮缽牟贿@樣稱呼。另一方面，一些居民也不喜歡讓他們的第五大道地址太引人注目，以第五大道855這個(gè)高級(jí)Co-ops為例，它就已經(jīng)拒絕了許多著名的客戶，事實(shí)上，當(dāng)你走到第五大道855號(hào)時(shí)，你只會(huì)看到一個(gè)木制的大門，門上很不顯眼地掛著一個(gè)很小的號(hào)碼“855”。這所Co-ops并不炫耀它的第五大道地址，相反它的郵箱、電話號(hào)碼都注冊(cè)的是67街東2號(hào)，以此來保護(hù)居民的隱私。當(dāng)然，一些上東區(qū)的居民喜歡顯示他們的富有，而另一些人則盡量避免炫耀自己的財(cái)富。

在上東富人區(qū)，一套四臥室或更大的Co-ops的平均價(jià)格是300萬美元，像第五大道820號(hào)這樣的地方，如果你還能找到一間公寓，它的價(jià)格可能比這還要高。許多Co-ops就意味著“現(xiàn)金”，因?yàn)楦鶕?jù)Co-ops的規(guī)則，沒有人可以用抵押的方式購買一套Co-ops，一些Co-ops理事會(huì)需要有1000萬~2000萬美元甚至5000萬美元的凈資產(chǎn)審核證明。除了錢以外，由于Co-ops理事會(huì)的控制，經(jīng)常也會(huì)發(fā)生這樣的情況，即使你擁有足夠的資產(chǎn)也無法住進(jìn)這些Co-ops公寓。露華儂的老板Ronald Permian就曾被第五大道820拒絕，而有些公寓拒絕律師，有些公寓拒絕時(shí)尚業(yè)人士，很多公寓則拒絕娛樂明星。

上東區(qū)最貴的住宅位于第五大道和公園大道，這里也是紐約平均家庭收入最高的區(qū)域。上世紀(jì)90年代對(duì)這一區(qū)域的111個(gè)Co-ops業(yè)主的一項(xiàng)調(diào)查顯示，其平均家庭收入為73萬美元，而紐約市Co-ops的平均家庭收入是6.5萬美元；該區(qū)域的總體平均家庭收入為22.8萬美元，而紐約市的總體平均家庭收入則為4.2萬美元。

另據(jù)調(diào)查顯示，紐約有18%的律師、18%的公共關(guān)系和廣告經(jīng)理、21%的管理分析師和14%的促銷代理居住在上東區(qū)，同時(shí)有大約16%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家居住在上東區(qū)，上東區(qū)是紐約高收入家庭高度集中的一個(gè)區(qū)域。1999年曾在紐約隨機(jī)抽取了2216個(gè)家庭進(jìn)行調(diào)查，其中只有15個(gè)家庭的平均收入超過了20萬美元，而其中12個(gè)家庭居住在上東區(qū)，而且多數(shù)是住在第五大道附近。

藍(lán)領(lǐng)區(qū)

雖然上東區(qū)住著紐約最富有的人群，但是從列克星敦大道往東的第三、第二、第一大道住的卻是藍(lán)領(lǐng)階層，并且越往東住宅的價(jià)格也越便宜，因?yàn)槟抢锞嗟罔F和主要的公立學(xué)校區(qū)更遠(yuǎn)。

這一區(qū)域主要居住著單身職業(yè)人士和年青的夫婦，但其公寓要比上東區(qū)的高級(jí)住宅小得多，主要以一個(gè)和兩個(gè)臥室的無電梯公寓和小型公寓為主。不過，隨著中產(chǎn)階級(jí)進(jìn)入這一區(qū)域，這一社區(qū)的特征也正在發(fā)生變化。

新興區(qū)

上東區(qū)的最東端是東端大道，因?yàn)榕徱浪固睾?，在此建造的水景住宅價(jià)格比旁邊的藍(lán)領(lǐng)住宅區(qū)高出許多，目前這里正呈現(xiàn)出成為新興富人區(qū)的趨勢。

過去，那些高端消費(fèi)者習(xí)慣于把依斯特河岸的東端大道看作是郊區(qū)，不喜歡這里距離中央公園太遠(yuǎn)，叫一輛出租汽車都很難，而且太沉悶，距離列克星敦大道和麥迪遜大道上的高級(jí)專賣店竟有四五個(gè)街區(qū)。他們也會(huì)來看這里的房子，但最終還是會(huì)選擇第五大道和公園大道。

而現(xiàn)在，這個(gè)區(qū)域正在吸引那些通常只考慮第五大道和公園大道的購買者，主要原因是第五大道和公園大道可供應(yīng)的高級(jí)公寓已經(jīng)很少。東端大道開發(fā)的一些豪華公寓如東端1號(hào)、東端120號(hào)、格雷西廣場10號(hào)與公園大道上最好的建筑非常相似，不僅房間的吊頂高，細(xì)節(jié)精致，同時(shí)還擁有依斯特河的水景，同等面積的公寓在價(jià)格上卻比第五大道和公園大道低30%，而附近的Brearley和Chapin學(xué)校、Carl Schurz公園和著名的格雷西大廈也是吸引購買者的因素。（中國房地產(chǎn)報(bào)國際網(wǎng)站）

上東藍(lán)領(lǐng)區(qū)

上東區(qū)的另類區(qū)域

雖然上東區(qū)住著紐約最富有的人群，但是從列克星敦大道往東的第三、第二、第一大道住的卻是藍(lán)領(lǐng)階層，并且越往東住宅的價(jià)格也越便宜，因?yàn)槟抢锞嗟罔F和主要的公立學(xué)校區(qū)更遠(yuǎn)。

這一區(qū)域主要居住著單身職業(yè)人士和年青的夫婦，但其公寓要比上東區(qū)的高級(jí)住宅小得多，主要以一個(gè)和兩個(gè)臥室的無電梯公寓和小型公寓為主。不過，隨著中產(chǎn)階級(jí)進(jìn)入這一區(qū)域，這一社區(qū)的特征也正在發(fā)生變化。

上東新興富人區(qū)

上東區(qū)的最東端是東端大道，因?yàn)榕徱浪固睾?，在此建造的水景住宅價(jià)格比旁邊的藍(lán)領(lǐng)住宅區(qū)高出許多，目前這里正呈現(xiàn)出成為新興富人區(qū)的趨勢。

過去，那些高端消費(fèi)者習(xí)慣于把依斯特河岸的東端大道看作是郊區(qū)，不喜歡這里距離中央公園太遠(yuǎn)，叫一輛出租汽車都很難，而且太沉悶，距離列克星敦大道和麥迪遜大道上的高級(jí)專賣店竟有四五個(gè)街區(qū)。他們也會(huì)來看這里的房子，但最終還是會(huì)選擇第五大道和公園大道。

合作式公寓

在上東富人區(qū)，一套四臥室或更大的Co-ops的平均價(jià)格是300萬美元，像第五大道820號(hào)這樣的地方，如果你還能找到一間公寓，它的價(jià)格可能比這還要高。許多Co-ops就意味著“現(xiàn)金”，因?yàn)楦鶕?jù)Co-ops的規(guī)則，沒有人可以用抵押的方式購買一套Co-ops，一些Co-ops理事會(huì)需要有1000萬~2000萬美元甚至5000萬美元的凈資產(chǎn)審核證明。除了錢以外，由于Co-ops理事會(huì)的控制，經(jīng)常也會(huì)發(fā)生這樣的情況，即使你擁有足夠的資產(chǎn)也無法住進(jìn)這些Co-ops公寓。露華儂的老板Ronald Permian就曾被第五大道820拒絕，而有些公寓拒絕律師，有些公寓拒絕時(shí)尚業(yè)人士，很多公寓則拒絕娛樂明星。

東區(qū)最貴的住宅位于第五大道和公園大道，這里也是紐約平均家庭收入最高的區(qū)域。上世紀(jì)90年代對(duì)這一區(qū)域的111個(gè)Co-ops業(yè)主的一項(xiàng)調(diào)查顯示，其平均家庭收入為73萬美元，而紐約市Co-ops的平均家庭收入是6.5萬美元；該區(qū)域的總體平均家庭收入為22.8萬美元，而紐約市的總體平均家庭收入則為4.2萬美元。

另據(jù)調(diào)查顯示，紐約有18%的律師、18%的公共關(guān)系和廣告經(jīng)理、21%的管理分析師和14%的促銷代理居住在上東區(qū)，同時(shí)有大約16%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家居住在上東區(qū)，上東區(qū)是紐約高收入家庭高度集中的一個(gè)區(qū)域。1999年曾在紐約隨機(jī)抽取了2216個(gè)家庭進(jìn)行調(diào)查，其中只有15個(gè)家庭的平均收入超過了20萬美元，而其中12個(gè)家庭居住在上東區(qū)，而且多數(shù)是住在第五大道附近。

形成

上東富人區(qū)最初的形成并不是一個(gè)城市規(guī)劃的產(chǎn)物，而是源于紐約中央公園的建成，是一個(gè)自然形成的過程。上東富人區(qū)的形成首先是從第五大道開始的，也正是因?yàn)樗c中央公園的東側(cè)接壤。

紐約中央公園西起曼哈頓第八大道，東至第五大道，南起第59大街，北至第110大街。中央公園在1876年建成，面積達(dá)到843英畝。不僅擁有數(shù)十萬棵樹形成的茂密樹林，幾個(gè)湖泊、巨大的草坪，甚至還有農(nóng)場和牧場，里面還包括劇院、大都會(huì)藝術(shù)博物館、城堡、動(dòng)物園、溜冰場、瀑布、網(wǎng)球場、籃球場等很多場地和設(shè)施，對(duì)紐約人來說，中央公園是這座繁榮喧囂的國際大都市的一塊綠洲，它也是曼哈頓區(qū)惟一的一個(gè)超大型城市公園。

中央公園原來是一片沼澤地、采石場和農(nóng)莊，位于最初的紐約城區(qū)和當(dāng)初還是鄉(xiāng)村的哈林區(qū)之間。但1876年中央公園建成后，立刻吸引了卡耐基等大資本家在中央公園東側(cè)的第五大道上修建豪華寓所，從此這里便成為豪華地產(chǎn)的聚集地。以1916年建成第五大道820號(hào)的公寓大廈為例，這座12層的大廈只有12套公寓，每一層就是一套公寓。在這里不存在城市生活經(jīng)常讓人聯(lián)想到的狹窄感覺，美國平均住宅面積是140平方米，而第五大道829號(hào)的平均公寓面積是836平方米，大多數(shù)公寓都有10個(gè)或10個(gè)以上房間。

上東富人區(qū)擁有紐約最好的私立學(xué)校。Marymount學(xué)校在第五大道的84號(hào)街占用了三座建筑，Lycee Francais學(xué)校則在第五大道和麥迪遜大道之間的72街區(qū)等處擁有多個(gè)建筑。學(xué)校并不是都如此豪華，Hunter大學(xué)在公園大道的68號(hào)街上擁有一個(gè)大型現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，同時(shí)還在94號(hào)街上擁有一個(gè)城堡式的建筑，它由一個(gè)軍械庫改造而成，原來的建筑只保留了朝向麥迪遜大道的一面。

上東富人區(qū)也是紐約私人俱樂部最集中的地區(qū)，包括Metropolitan、Knickerbocker、Union、Colony、Cosmopolitan和Lotos等。由于對(duì)上東富人區(qū)住宅的需求過旺，這個(gè)區(qū)域后來開始向中央公園的南面擴(kuò)展以增加土地供應(yīng)，新開發(fā)區(qū)域受到狂熱追捧，一套公寓的價(jià)格曾在一年時(shí)間里從700萬美元漲到1350萬美元?，F(xiàn)在，這個(gè)區(qū)域的開發(fā)多是老建筑的重新改造。

地位

成為紐約繁榮的代名詞之一，是這座世界之都的又一標(biāo)志與符號(hào)