商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別

一、地理位置的要求不一樣

1、商業(yè)的價(jià)值首先是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。但對(duì)于住宅來(lái)講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能走人，能進(jìn)車就可以了。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業(yè)企業(yè)的形象展示，更滿足了商業(yè)對(duì)于“易達(dá)性”的要求。

3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示。

4、我們講商業(yè)地產(chǎn)的植樹(shù)原理，首先就是立地選項(xiàng)。如果地選錯(cuò)了，那是一定種不活的。這塊地適合種橘子，你種蘋果是活不了的。北方的地適合種蘋果，種上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別，首先是對(duì)地理位置的要求不一樣。

二、目標(biāo)顧客不一樣

住宅的目標(biāo)顧客通常會(huì)根據(jù)自身的項(xiàng)目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客，而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對(duì)固定。通常來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營(yíng)戶，第二類是商業(yè)的投資者。經(jīng)營(yíng)戶又可以細(xì)分很多種，例如主力經(jīng)營(yíng)戶，即我們通常所說(shuō)的主力店，還包括品牌商和一些配套商戶，比如說(shuō)做餐飲、娛樂(lè)的配套商戶，還有一些做小生意的租戶，他們對(duì)商業(yè)物業(yè)、店面面積、配套功能等的要求都不一樣，而住宅的目標(biāo)顧客對(duì)物業(yè)功能和配套的要求則很單一。

三、功能和用途不一樣

住宅的功能和用途一般來(lái)講就是居住，但是商業(yè)則有太多的功能。例如，購(gòu)物功能、餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，功能都是不一樣的。即使是購(gòu)物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)超市、生活超市和專業(yè)店等。

四、消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣

住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，經(jīng)過(guò)裝修就可以居住，可以使用了。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過(guò)后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營(yíng)。所以，住宅是一個(gè)終端，銷售后就進(jìn)入了終端消費(fèi)，而商業(yè)地產(chǎn)則是開(kāi)端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始。假設(shè)花20萬(wàn)買了一個(gè)住宅，那再花點(diǎn)錢裝修一下就可以住了，只要有水、電就可以。而商業(yè)地產(chǎn)呢？用20萬(wàn)買個(gè)商鋪，裝修還要花多少錢？進(jìn)貨還要花多少錢？風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用金需要多少錢？整個(gè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)需要多少錢？買得起商鋪就一定能經(jīng)營(yíng)得起來(lái)嗎？這和住宅是完全不一樣的。開(kāi)發(fā)商賣住宅的時(shí)候，來(lái)的都是客，只要有鈔票可以。賣商業(yè)地產(chǎn)呢？不但要有投資能力，還要有經(jīng)營(yíng)能力，如果投資了商鋪今后活不了，那開(kāi)發(fā)商也是活不好的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)節(jié)是不一樣的，不能用住宅的思維模式來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題。

五、對(duì)物業(yè)的要求不一樣

住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿足居住的功能就可以，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細(xì)致的要求，任何一個(gè)方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤，倉(cāng)儲(chǔ)店的荷載就要達(dá)到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的層高達(dá)到2.8—3米就可以了。所以，對(duì)物業(yè)的要求不同也是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別之一。

六、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不一樣

住宅地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，主要是基于一般性使用功能的需要，而對(duì)于商業(yè)來(lái)講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計(jì)也是不一樣的。例如，電影院的產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要考慮層高、柱距和消防等問(wèn)題，而餐飲店的設(shè)計(jì)對(duì)物業(yè)硬件的要求就不那么高了，主要是解決上、下水和排風(fēng)等問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)需要依據(jù)自身的需求，依據(jù)市場(chǎng)的需求，設(shè)計(jì)主要是為了滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。

商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)

一、優(yōu)點(diǎn)

1、商業(yè)性質(zhì)住宅辦理按揭時(shí)間是到交付的時(shí)候，而70年產(chǎn)權(quán)住宅則是到房屋結(jié)頂時(shí)候就開(kāi)始辦理按揭。

2、商業(yè)性質(zhì)即40年產(chǎn)權(quán)房以后如果拆遷的話，獲得的賠償金會(huì)比70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)房屋獲得的賠償金要高。

3、商業(yè)性質(zhì)房屋可自住，也可注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照當(dāng)辦公房用。

4、商業(yè)性質(zhì)的房屋一般周邊生活配套會(huì)更高檔些，這是生活水平的一種體現(xiàn)。

5、商業(yè)性質(zhì)房屋拆遷時(shí)間短，換房時(shí)間能優(yōu)先。

6、商業(yè)性質(zhì)房屋均為單身貴族，企業(yè)白領(lǐng)，整體人群素質(zhì)要高。

7、商業(yè)性質(zhì)房屋對(duì)第二次換大面積住房無(wú)影響，仍能享受第一套按揭利率。

8、商業(yè)性質(zhì)的土地在商鋪結(jié)構(gòu)配比上要比住宅的商業(yè)配比合理很多，所以很快可以形成以小區(qū)為中心的商業(yè)氛圍，更加能吸引人氣，人氣高了，投資匯報(bào)率的必然會(huì)高上去。

9、商業(yè)規(guī)模形式，周邊配套齊全，購(gòu)物逛街，飲食方便。物業(yè)管理會(huì)更加的規(guī)范和到位。

10、商業(yè)性質(zhì)的房屋一般都是稱為單身公寓，所以面積不會(huì)很大，因此總價(jià)低，適合投資，也適合過(guò)渡。

二、缺點(diǎn)

1、40年的稱為商業(yè)用地，并且大多數(shù)樓盤水電收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收，很貴，并且基本沒(méi)有天然氣。

2、商業(yè)地產(chǎn)辦理按揭貸款要求首付五成、貸款期限最長(zhǎng)10年，貸款利率還要相應(yīng)的上浮。

3、商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法落戶，無(wú)法滿足部分投資客要求。

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