長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈

我國(guó)長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源、設(shè)計(jì)裝修、營(yíng)銷簽約、日常運(yùn)營(yíng)管理、后期項(xiàng)目退出五個(gè)環(huán)節(jié)。長(zhǎng)租公寓全產(chǎn)業(yè)鏈條的盈利點(diǎn)總結(jié)如下：

獲得房源：中國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)主要面向20-35歲左右單身青年，以滿足他們成家前的住房需求，因此在選擇房源方面企業(yè)會(huì)根據(jù)受眾需求選擇交通便利、臨近CBD區(qū)域的樓房。房源很大程度上決定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的話資產(chǎn)的升值空間。

設(shè)計(jì)裝修：通常集中式公寓的設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，便于通過集采方式降低裝修成本。設(shè)計(jì)和裝修到位的公寓更有吸引力，增加租賃需求減少空置率，并給企業(yè)帶來一定的租金溢價(jià)空間。

附加服務(wù)：長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項(xiàng)需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附加服務(wù)，收取一定的收益。

網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：全鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以大量節(jié)省運(yùn)營(yíng)過程中各類人工成本，包括但不限于管理人員成本、財(cái)務(wù)人員成本、營(yíng)銷成本等。

租約證券化：租約證券化是在長(zhǎng)租公寓收租的基礎(chǔ)上衍生出來的金融產(chǎn)品，例如用租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募或私募ABS為企業(yè)融資。

長(zhǎng)租式公寓企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析

在目前，長(zhǎng)租公寓還未出現(xiàn)壟斷式龍頭的局面，所有的市場(chǎng)參與者都在競(jìng)速賽跑擴(kuò)大管理規(guī)模、搶占市場(chǎng)份額的階段。應(yīng)對(duì)資源與資金端的瓶頸，各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進(jìn)行突破和嘗試。預(yù)計(jì)未來資金和資源端的優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬。整體而言，市場(chǎng)現(xiàn)有主要有四類參與主體：地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)商、酒店類和品牌機(jī)構(gòu)，他們各自存在有些發(fā)展特點(diǎn)。

1、地產(chǎn)開發(fā)商類

開發(fā)商類背景的公寓管理公司，充分利用地產(chǎn)母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造，同時(shí)借助集團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢(shì)。但他們的劣勢(shì)也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對(duì)外擴(kuò)張時(shí)盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如管理團(tuán)隊(duì)在發(fā)展初期解決好內(nèi)部團(tuán)隊(duì)激勵(lì)問題，借助品牌的價(jià)值進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中仍然是十分有利的競(jìng)爭(zhēng)者。代表機(jī)構(gòu)有萬科泊寓、招商壹棧等。

2、地產(chǎn)服務(wù)商類

地產(chǎn)服務(wù)商背景的公寓機(jī)構(gòu)，如鏈家（自如）、我愛我家（相寓）主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，有天然的客源和分散式房源獲取渠道，因此主要以分散式公寓切入市場(chǎng)，將長(zhǎng)租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場(chǎng)，以期獲得更高的收益空間。中介類背景的機(jī)構(gòu)的劣勢(shì)也在于分散而來的房源無法簽長(zhǎng)合約，大都只能在3-4年以內(nèi)的范圍里與小業(yè)主簽約，并且由于分散式的收房方式無法在裝修集采上達(dá)到規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，往往是剛收回裝修改造成本業(yè)主也收回了房屋，再加上小業(yè)主毀約的可能性也高于機(jī)構(gòu)業(yè)主，這使得中介分散式公寓的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。未來有實(shí)力的中介將會(huì)逐步增加集中式公寓的比重，更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以集中式公寓為據(jù)點(diǎn)發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務(wù)，以輕重結(jié)合的方式進(jìn)行擴(kuò)張。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來自于運(yùn)營(yíng)，對(duì)產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭(zhēng)奪市場(chǎng)的關(guān)鍵。

3、酒店類

酒店類背景的公寓商，如華?。ǔ羌遥K濤（窩趣）等主要優(yōu)勢(shì)在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)豐富，運(yùn)營(yíng)效率有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，并且在物業(yè)資源端與開發(fā)商相似，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營(yíng)功能。僅就內(nèi)部物業(yè)獲取而言，酒店類公寓運(yùn)營(yíng)商的獲取能力要強(qiáng)于中介類和創(chuàng)業(yè)類、弱于開發(fā)商類。而在對(duì)外擴(kuò)張上，離開母公司的支持，酒店類公寓運(yùn)營(yíng)商與開發(fā)商類一樣面臨著物業(yè)獲取難題。資金端上酒店類公寓運(yùn)營(yíng)商在資金優(yōu)勢(shì)上要弱于開發(fā)商類。

4、品牌機(jī)構(gòu)類

品牌機(jī)構(gòu)是目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中數(shù)量最多的參與者，與其它市場(chǎng)參與者相比而言，他們?cè)谫Y源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，通常能在一個(gè)細(xì)分子領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)超速跨越。對(duì)于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力都是更重要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)武器。創(chuàng)業(yè)型的公司中未來有可能出現(xiàn)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨勢(shì)

1、大頭部、長(zhǎng)尾部將成行業(yè)顯要特征

在中國(guó)，隨著國(guó)家隊(duì)和開發(fā)商的相繼入場(chǎng)，公寓行業(yè)的頭部單位會(huì)快速崛起，但即便如此，頭部單位也僅能占據(jù)行業(yè)20%的市場(chǎng)份額，像公寓市場(chǎng)比較成熟的日本、美國(guó)一樣，剩余80%左右的市場(chǎng)份額仍被區(qū)域?qū)傩愿鼜?qiáng)的本地中小職業(yè)房東占有，“蝌蚪型”的行業(yè)格局會(huì)逐漸顯現(xiàn)，大頭部、長(zhǎng)尾部是其顯要特征。市場(chǎng)成熟后，結(jié)合公寓行業(yè)屬地化、非標(biāo)化、重運(yùn)營(yíng)等特點(diǎn)，中小公寓（職業(yè)房東）將升級(jí)，他們會(huì)定位一個(gè)客群、經(jīng)營(yíng)一個(gè)品類、深耕一個(gè)區(qū)域，具有一定的區(qū)域市場(chǎng)占有率，將長(zhǎng)租公寓的精細(xì)服務(wù)做好，強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力讓中小職業(yè)房東的地位很難被撼動(dòng)。

2、長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品創(chuàng)新

當(dāng)下的幾家租房平臺(tái)，都分為整租、合租、品牌公寓三個(gè)頻道，反映目前市場(chǎng)公寓產(chǎn)品的三種形態(tài)。在消費(fèi)升級(jí)、居住文化的改變中，長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品形態(tài)也會(huì)發(fā)生變化。首先是分散式優(yōu)質(zhì)整租，市中心、分散式出租房源會(huì)有新需求會(huì)出現(xiàn)，如工作就近的租賃房、就學(xué)租賃房、家庭二次裝修租賃房；其次，集中式的租賃社區(qū)不只是一棟樓的集中，而少則是幾棟樓組成的租賃組團(tuán)，多則是租賃小區(qū)，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、內(nèi)裝開始考慮各種租賃需求，未來的租賃社區(qū)各種配套將更加針對(duì)單身貴族。

3、真正的REITs產(chǎn)品或?qū)⒙涞?/span>

我國(guó)的類REITs產(chǎn)品目前有三類，分別是輕資產(chǎn)模式的租金收益權(quán)ABS模式，重資產(chǎn)抵押債權(quán)的CMBS模式和重資產(chǎn)的股權(quán)類REITs模式，它們的區(qū)別在于債權(quán)與股權(quán)、是否有抵押、證券化的底層資產(chǎn)不同。而這段時(shí)間被熱議的REITs產(chǎn)品，本質(zhì)上依然是類REITs，為了規(guī)避現(xiàn)行稅法的雙重征稅，設(shè)置了的雙SPV結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在更多的國(guó)資國(guó)企投身租賃用房供給，部分銀行推出了租賃用房開發(fā)貸款，但真正的REITs才是更加匹配的租賃金融產(chǎn)品，國(guó)家會(huì)加快政策研究，試點(diǎn)有望在近幾年開啟。

4、誕生公寓新的垂直細(xì)分業(yè)態(tài)

在從前的公寓服務(wù)生態(tài)里面，只有流量平臺(tái)和行業(yè)媒體房東算是專業(yè)服務(wù)商，其它領(lǐng)域幾乎沒有專業(yè)服務(wù)商。而在過去五年，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商經(jīng)歷誕生和苦難的幼年，迎來了快速成長(zhǎng)的童年，與之相伴的是各類公寓服務(wù)商的誕生。前瞻認(rèn)為，公寓業(yè)態(tài)很有可能從人群分類發(fā)散，擴(kuò)大到分生活方式、社交方式的公寓業(yè)態(tài)。