無中介個(gè)人辦理二手房買賣全流程

雙方準(zhǔn)備材料：

賣方：

（1）房屋所有權(quán)證

（2）土地使用權(quán)證

（3）夫妻雙方身份證、戶口簿（首頁(yè)和本人頁(yè)）

（4）婚姻狀況證明

①已婚的提供結(jié)婚證

②未婚的到戶口所在地的民政局開具單身證明

③離異后單身的離婚證明、未再婚證明或公證的未再婚聲明（離婚證或法院判決書等），另外還要去房管局對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行做一份析權(quán)（若是這情況去房管局問下辦理手續(xù)就好）

④喪偶后單身的提供配偶死亡證明、未再婚證明或經(jīng)公證的未再婚證明

（5）名下沒房子了的，也要開一個(gè)無房證明（有未成年孩子的也要開孩子的無房證明）

（6）買房時(shí)的契稅發(fā)票，丟失的去房管局調(diào)出檔案

買方：

夫妻雙方身份證、戶口簿（首頁(yè)和本人頁(yè)）；婚姻狀況證明（和賣方類似）；到戶口所在地和所買房子的當(dāng)?shù)兀鏖_一次無房證明（有孩子的也要開孩子的；需要兩份：銀行貸款和交契稅時(shí)候）；另外：選定好貸款銀行，去該銀行的總行，告訴人家為了買房子來開資金監(jiān)管專用的賬戶，人家會(huì)教你開個(gè)戶頭的，買賣雙方都要開；以上材料最好都要復(fù)印4--5份以備無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場(chǎng)）：

到房管局取“存量房買賣”的號(hào)排隊(duì)等候，等候期間賣方去測(cè)繪窗口打印測(cè)繪圖紙，叫到號(hào)后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會(huì)很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內(nèi)容（交易價(jià)、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時(shí)候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會(huì)很不耐煩的，因?yàn)楹贤请娮訖n，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協(xié)議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個(gè)資金監(jiān)管協(xié)議去所定的貸款銀行向監(jiān)管賬戶打首付款，打款完銀行又會(huì)給你一個(gè)打款收據(jù)，拿著收據(jù)再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時(shí)告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時(shí)要找個(gè)評(píng)估公司（均是指定資質(zhì)公司，銀行也會(huì)推薦的）對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告，買賣雙方帶著評(píng)估報(bào)告等全部資料交給銀行（人家會(huì)留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協(xié)議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個(gè)星期，慢的話二個(gè)月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監(jiān)管手續(xù)，拿著手續(xù)再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關(guān)材料換取一張收件收據(jù)，8個(gè)工作日內(nèi)審核，收件收據(jù)交給銀行，由銀行去領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)證；期間要去交房屋契稅，帶著相關(guān)材料去審核交契稅（不交契稅是不給領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)證的）；銀行領(lǐng)到他項(xiàng)權(quán)證后會(huì)把收件收據(jù)歸還給你，待8個(gè)工作日內(nèi)換取房產(chǎn)證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同

賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、辦理過戶

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契

房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、銀行貸款

對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、打余款完成交易

買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易注意事項(xiàng)

1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

6、物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

7、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

8、單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

9、中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。