房產(chǎn)中介
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房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展離不開(kāi)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的參與，很多房地產(chǎn)交易都是通過(guò)房產(chǎn)中介完成的。房產(chǎn)中介的主要優(yōu)勢(shì)在于他們房源多，看房方便，了解行情，最重要的是在房地產(chǎn)方面比較專業(yè)。那么房產(chǎn)中介未收房交易流程是怎么樣的呢？二手房中介怎么收費(fèi)？房產(chǎn)中介怎么找客戶？下面是房產(chǎn)中介知識(shí)百科，一起來(lái)了解一下吧。
1、給公司取好名字，設(shè)定注冊(cè)資金及法人股東出資比例
2、到工商局核名
3、到銀行開(kāi)戶，存入注冊(cè)資金
4、到會(huì)計(jì)事務(wù)所出驗(yàn)資報(bào)告
5、到工商局申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，需刻制公章、財(cái)務(wù)章、法人章
6、到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局處理組織機(jī)構(gòu)代碼證
7、到地點(diǎn)轄區(qū)稅務(wù)局處理國(guó)說(shuō)、地稅的稅務(wù)登記證
8、到開(kāi)戶銀行辦理基本開(kāi)戶許可證【詳細(xì)>>】
1、買(mǎi)方咨詢
買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、簽合同
賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3、辦理過(guò)戶
買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、立契
房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、銀行貸款
對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完成交易
買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。【詳細(xì)>>】
契稅由買(mǎi)方交納，交稅比例是：
1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的1.5%的契稅。
2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3%的契稅。
過(guò)戶費(fèi)用：
(1)契稅：90平方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納；90—140平方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納；140平方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納買(mǎi)方承擔(dān)（二套房按3%收?。?/p>
(2)營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)5.8%繳納。賣(mài)方承擔(dān)；
(3)土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%預(yù)繳納，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算，多退少補(bǔ)。賣(mài)方承擔(dān)；
(4)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)賣(mài)方承擔(dān)；
(5)房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔(dān)；
(6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元。買(mǎi)方承擔(dān)；
(7)房屋評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估額0.5%。【詳細(xì)>>】
二手房中介服務(wù)費(fèi)用是由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一收取，并且要開(kāi)發(fā)票，依法納稅。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者交費(fèi)地點(diǎn)的醒目位置公布它的收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方法、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。
1、中介費(fèi)：一般現(xiàn)金按1%，貸款按2%計(jì)收中介費(fèi)；
2、貸款服務(wù)費(fèi)：按成交額1%收?。?/p>
3、擔(dān)保費(fèi)：個(gè)別中介公司額外收取0.5%的交易保障服務(wù)費(fèi)，俗稱“擔(dān)保費(fèi)”；
4、代辦房地產(chǎn)登記服務(wù)收費(fèi)，最高不超過(guò)500元/宗；
5、代辦貸款服務(wù)收費(fèi)，最高不超過(guò)300元/宗；
6、辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)收費(fèi)，最高不超過(guò)200元/宗。【詳細(xì)>>】
1、 行情調(diào)查
收集、調(diào)查、征詢買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的行情;房屋戶型比較;買(mǎi)賣(mài)雙方的心理價(jià)格比較;有關(guān)政策變動(dòng)的影響;進(jìn)行各種形式的信息發(fā)布活動(dòng)等。
2、 使用狀況調(diào)查
收集、調(diào)查、征詢房屋座落的環(huán)境、使用年限、是否隱瞞缺陷;房屋內(nèi)的頂、墻、地、門(mén)、窗及設(shè)備等是否需要檢測(cè)或修復(fù);設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清;向物業(yè)管理單位查詢有無(wú)租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。
3、 權(quán)籍調(diào)查
向房地產(chǎn)交易調(diào)查、征詢所交易房屋權(quán)利的來(lái)源、現(xiàn)狀、有無(wú)抵押、有無(wú)權(quán)利限制等，做好書(shū)面記錄;調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件;核實(shí)處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。
4、 確定成交意向
中介公司有義務(wù)陪同雙方當(dāng)事人實(shí)地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境;約定洽談時(shí)間、確定買(mǎi)賣(mài)雙方的成交意向;出示和認(rèn)定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份;選擇合同文本，進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見(jiàn)證;如實(shí)告知成交雙方買(mǎi)賣(mài)合同的約定條款和注意事項(xiàng)、履行方式、支付房款的方式等。
5、 辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶
雙方當(dāng)事人過(guò)戶手續(xù)資料收集、報(bào)告、確認(rèn)、確權(quán)時(shí)間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費(fèi)，完成交易過(guò)戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。【詳細(xì)>>】
1、雙方違約責(zé)任
違約金的比例有明確條款注明，合同中還應(yīng)加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣(mài)方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣(mài)方(買(mǎi)方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
2、付款過(guò)戶時(shí)間
在實(shí)際操作中，買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。
3、費(fèi)用交接時(shí)間
要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。
4、代理費(fèi)明細(xì)單
在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例，而并沒(méi)有經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫(xiě)明代理費(fèi)的用途。
5、使用補(bǔ)充協(xié)議
買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
6、必須見(jiàn)房主
現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)操作，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣(mài)等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即中介經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)。【詳細(xì)>>】
1、門(mén)店駐守：中介門(mén)店里留兩個(gè)人值班，就是為了坐等客戶上門(mén)，有的客戶會(huì)主動(dòng)上門(mén)來(lái)找房子。有客戶上門(mén)，就要熱情相迎。
2、派單：派單也稱為掃樓，掃樓是獲取客戶資源的重要途徑，不過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出入小區(qū)需要與門(mén)衛(wèi)進(jìn)行一番斗智斗勇。
3、傳統(tǒng)媒體廣告：在報(bào)紙上登刊一些房源信息，可以吸引一些客戶。不過(guò)報(bào)紙這種方式也分城市，成本較高，效果也不太明顯。
4、轉(zhuǎn)介紹客戶：這個(gè)一般是針對(duì)從業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，自身積累了一些老客戶，對(duì)已經(jīng)成交的或以前未成交的客戶進(jìn)行時(shí)常性的回訪，說(shuō)不準(zhǔn)會(huì)有意想不到的收獲呢。老客戶會(huì)為你介紹他的朋友、同事過(guò)來(lái)。甚至有的經(jīng)紀(jì)人什么都不用做，一個(gè)月還能固定拿到兩個(gè)轉(zhuǎn)介紹成交的客戶。
5、社區(qū)駐守：在人流量大的路口、大型商場(chǎng)門(mén)口、小區(qū)門(mén)口派發(fā)廣告，或者在剛開(kāi)盤(pán)的售樓處駐守，這里會(huì)有大量的購(gòu)房者，這也是客源聚集地。
6、打電話：作為銷(xiāo)售人員，打電話也是必備技能，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每天平均要打上一二百個(gè)電話。打電話也有技巧性的去推薦房源，不過(guò)這需要長(zhǎng)期堅(jiān)持，方能看到效果的。
7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問(wèn)一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買(mǎi)房。這樣在回訪客戶的同時(shí)，也能挖掘出有租房或者買(mǎi)房需求的客戶。【詳細(xì)>>】
近些年來(lái)精裝房受到了很多購(gòu)房者的喜愛(ài)，對(duì)于不懂裝修、又沒(méi)時(shí)間裝修的朋友來(lái)說(shuō)，精裝房省心省事...
小戶型已經(jīng)成為現(xiàn)在年輕人買(mǎi)房的選擇，麻雀雖小，五臟俱全，小戶型在裝修設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng)該注重空間...
大戶型通常給人的感覺(jué)就是“奢華大氣”，大戶型因?yàn)槠淇臻g大，無(wú)論是別墅還是復(fù)式樓，裝修設(shè)計(jì)的...
隨著時(shí)代不斷發(fā)展，人們對(duì)于裝修也有了全新的定義，一成不變的家居設(shè)計(jì)已經(jīng)無(wú)法滿足大眾的需求。...
上下樓是指擁有兩層結(jié)構(gòu)的房屋，這類型房屋最大的優(yōu)點(diǎn)就是將空間很好的分隔開(kāi)，讓室內(nèi)空間變得更...
對(duì)于上班族來(lái)說(shuō)，生活中待的時(shí)間最常的莫過(guò)于辦公室了。辦公室的環(huán)境會(huì)影響著員工的工作心態(tài)，一...
精裝修是簡(jiǎn)裝修不斷進(jìn)行優(yōu)化的結(jié)果，在滿足裝修標(biāo)準(zhǔn)的情況下，頂面呈現(xiàn)出一定的造型，并結(jié)合一些...
如今，許多業(yè)主為了省心、省事都會(huì)購(gòu)買(mǎi)精裝房，但精裝房都是統(tǒng)一設(shè)計(jì)家裝的，難免有不如意的地方...
隨著人們生活水平的提高，人們?cè)缫呀?jīng)不拘泥于老式的簡(jiǎn)單家居設(shè)計(jì)，裝修也成為了買(mǎi)房之后的頭等大...
百安居
東方雨虹
德高
科順
旭格
多樂(lè)士
皇派
立邦
e家政
金螳螂
