【寫字樓投資】寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn) 寫字樓投資注意事項(xiàng)

寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)如何避免

1、投資寫字樓必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。

如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會(huì)造成很大的影響;如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新樓盤，也從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。

2、在按揭方面，純寫字樓項(xiàng)目，除在邊緣地區(qū)的項(xiàng)目，或項(xiàng)目本身檔次一般，其他大多單價(jià)都很高，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。

在利率方面，寫字樓要高于住宅近1%的利率。另外，還有購置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、首次出租的高折價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%左右。

3、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。

它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”。當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。這樣不但不會(huì)產(chǎn)生其他利潤反而會(huì)消耗資金。

寫字樓投資注意

注意1：中小寫字樓投資者忌

一忌只看買價(jià)，不看租價(jià)。二忌只看硬件，不看服務(wù)。三忌計(jì)算方法不對，盲從銷售人員的論據(jù)。四忌只看自己，不看整體。五忌只看利潤，不看風(fēng)險(xiǎn)。六忌花精力太大，不將此計(jì)算為成本。七忌事先不謹(jǐn)慎思考，到時(shí)候忙于維權(quán)。八忌不關(guān)心二手市場。九忌思考能力差，憑感覺辦事。

注意2：“甲級寫字樓”的真正含義

甲級寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規(guī)定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在中國現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也無法找到這個(gè)名詞，但仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化、24小時(shí)寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化等等。

注意3：“5A”不是等級標(biāo)準(zhǔn)

“5A”智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“5A”評價(jià)寫字樓的品質(zhì)等級的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。

注意4：物業(yè)管理要關(guān)注

寫字樓的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專業(yè)管理寫字樓的物業(yè)公司，能給樓盤一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，對大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護(hù)，保證長期使用，對保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的租務(wù)部，也是投資者選擇此類物業(yè)時(shí)應(yīng)考慮的。第一太平戴維斯、戴德梁行、高力國際等知名公司管理的寫字樓的物業(yè)水準(zhǔn)值得投資者信任。

注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

如果資金充裕，建議選擇那些最小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓，（一般寫字樓的使用率為70%左右）。入住這座寫字樓的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。

而當(dāng)投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的寫字樓時(shí)，您就要當(dāng)心雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐寫字樓的公司檔次低，流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該寫字樓的物業(yè)管理水平。

注意6：投資存在4大缺陷

1.不能用于自住。寫字樓是不能用于自住的，當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里。

2.銀行貸款限制多。與投資住宅相比，個(gè)人投資寫字樓的整個(gè)標(biāo)的并不小，而且銀行貸款利率高，成數(shù)少，年限短。

購買寫字樓的貸款利率要高于住宅利率近1%，另外，還有房產(chǎn)稅等需要交納各種稅費(fèi)，約占投資額的20%。

3.土地出讓年限短。寫字樓的土地出讓金要比住宅高，但土地出讓年限只有40或50年。

4.價(jià)格高。寫字樓的造價(jià)要高出普通住宅的3~4倍。

注意7：讓寫字樓租出去的4招

1.選擇信譽(yù)度高的企業(yè)或個(gè)人作為承租方能夠保證出租合同的順利進(jìn)行，使出租方獲得預(yù)期的收益。

2.選擇信譽(yù)度高的中介機(jī)構(gòu)。如果通過中介機(jī)構(gòu)來尋找承租方，那么中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和實(shí)力均是考察的重點(diǎn)。

3.合理定價(jià)。不要期望通過高額的租金迅速收回投資成本，必須考慮到市場競爭的存在。合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免因空置導(dǎo)致更大的損失才是最重要的。

4.選擇長期租約。與短期租約相比，長期租約更能保證投資者的利益。

注意8：租賃要辦理相關(guān)手續(xù)

投資者購買了寫字樓后，如有租客求租，首先買賣雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、產(chǎn)權(quán)證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請；最后將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）交至所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心，辦理租賃登記，并按規(guī)定繳付款項(xiàng)。

寫字樓出租別忘辦理出租許可證

《房屋租賃許可證管理辦法》要求出租房屋首先需要辦理《房屋租賃許可證》，寫字樓的出租也包括在內(nèi)，沒有“證”是不準(zhǔn)出租的。

《房屋租賃許可證管理辦法》規(guī)定，凡出租城鎮(zhèn)范圍內(nèi)房屋(寫字樓)的單位或個(gè)人，必須經(jīng)房屋主管部門認(rèn)定出租房屋所有權(quán)清楚無糾紛、房屋結(jié)構(gòu)安全后，到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理登記，申辦《房屋租賃許可證》。

申請人在辦理《房屋租賃許可證》時(shí)，必須交驗(yàn)下列證件：1.房屋出租申請書。2.房屋所有權(quán)證書或購商品房合同、新建房執(zhí)照等其他合法證件。3.出租人是個(gè)人的應(yīng)提交房主居民身份證；出租人是單位的，應(yīng)提交單位法人代表或委托代理人資格證明。4.產(chǎn)權(quán)共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的證明或委托書。5.出租人在同一區(qū)、縣范圍內(nèi)出租多處住宅房屋，可申領(lǐng)一個(gè)《房屋租賃許可證》；出租非住宅房屋的，一處需申領(lǐng)一個(gè)《房屋租賃許可證》，證上標(biāo)明出租房屋地點(diǎn)、數(shù)量。超出證載范圍的，應(yīng)另行申請《房屋租賃許可證》。6.出租人為外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國公民或港澳臺(tái)同胞的，按涉外地產(chǎn)管理規(guī)定辦理。7.出租的房屋拆遷或轉(zhuǎn)移，出租人應(yīng)將《房屋租賃許可證》向填發(fā)機(jī)關(guān)繳銷，該證有效期為三年逾期須重新申辦。