商業(yè)地產(chǎn)投資回報率如何計算

1、租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）。

優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2、租金回報率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

3、內(nèi)部收益率法

房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費）＝內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例。未考慮付息、未考慮中介費支出。累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。

不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

4、簡易國際評估法

基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

商業(yè)地產(chǎn)投資價值大嗎

1、投資風(fēng)險較小

投資商業(yè)地產(chǎn)可坐享其資產(chǎn)升值帶來的收益，日常生活、工作不受影響。炒股、買基金得天天盯著，時時留心，生怕下跌，既勞神又費力。漲了還好，一旦被套牢，牽連全家，讓人身心俱疲，雞飛蛋打。而房子都能看得見摸得著，是實實在在的東西，何況商業(yè)地產(chǎn)還能帶來雙重收益，每年可收房租且房租遠遠高于銀行利息，而且隨著租金的上漲，商業(yè)地產(chǎn)也在不斷增值。

2、越老越值錢

二手住宅房在出售的時候會比同地段的新住宅房便宜，因為二手房存在折舊的因素。而商業(yè)地產(chǎn)就不是這樣的了，一般的成熟商圈需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商業(yè)地產(chǎn)的租金就會逐年增長，商業(yè)地產(chǎn)就會越來越值錢，所以商業(yè)地產(chǎn)就不存在二手房需要折舊的說法。再加上二手房市場以住宅房為主，二手商業(yè)地產(chǎn)非常少，因為已經(jīng)是成熟的商業(yè)地產(chǎn)了，很少有人舍得拿出來賣，所以商業(yè)地產(chǎn)是越老越值錢。

3、穩(wěn)定性高

商業(yè)地產(chǎn)使用壽命在幾十年以上，買商業(yè)地產(chǎn)，不僅不掉價，還會更值錢，對于商業(yè)地產(chǎn)這種價值較高的固定資產(chǎn)，人們往往傾向于買漲不買落，別看買商業(yè)地產(chǎn)一出手就是幾十萬塊錢，而錢并沒有消失，只不過由鈔票轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，在需要用錢的時候，每年有豐厚的租金進賬或者把商業(yè)地產(chǎn)一賣，錢就回來了。買商業(yè)地產(chǎn)的人嘴上抱怨房價太高，實際上他們內(nèi)心希望在購房之后，房價繼續(xù)上漲。

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