一、物流地產(chǎn)基金是什么意思

物流地產(chǎn)基金，是指以倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)為最終投資標(biāo)的的私募股權(quán)投資基金。

物流地產(chǎn)基金的交易模式往往為基金通過(guò)直接或間接的方式收購(gòu)持有物流資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)，并委托專業(yè)的管理人對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、改造或運(yùn)營(yíng)，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，通過(guò)出售資產(chǎn)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或REITs等方式完成退出，進(jìn)而獲得收益。

二、物流地產(chǎn)基金的基本特點(diǎn)是什么

物流地產(chǎn)基金系以物流地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。而物流地產(chǎn)則是以企業(yè)物流需求為導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)載體，屬于工業(yè)地產(chǎn)的一種，在普通地產(chǎn)服務(wù)的基礎(chǔ)上，融入物流服務(wù)。

一般而言，物流地產(chǎn)可能包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)等設(shè)施。因此，不同于一般酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)立性，只要單體項(xiàng)目位置佳、資產(chǎn)管理優(yōu)質(zhì)就有提升租金的很大空間、就可能取得理想的投資回報(bào)，物流地產(chǎn)的投資往往需要以點(diǎn)連線帶面，形成整體化布局，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，有效提升物流效率，從而提高收益回報(bào)。

由于物流地產(chǎn)基金規(guī)模龐大，物流地產(chǎn)體系布局時(shí)間較久。對(duì)于物流地產(chǎn)的投資人而言，沒(méi)有可預(yù)期的穩(wěn)定資金來(lái)源，難以進(jìn)行大規(guī)模投資布局，因此往往需要提前開(kāi)始募資，并根據(jù)募資情況調(diào)整投資布局。且由于物流地產(chǎn)基金往往規(guī)模龐大，很難在短期內(nèi)迅速完成投資。

三、物流地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式是什么

參考基金參與物流地產(chǎn)運(yùn)作的各種模式，目前市場(chǎng)上一種比較成熟的模式是，基金設(shè)立主導(dǎo)方既從事物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)，又從事物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)還對(duì)物流地產(chǎn)基金進(jìn)行管理，即能夠集物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)及基金管理三種核心功能于一身。

相應(yīng)地，該主導(dǎo)方內(nèi)部也需要設(shè)立不同的職能部門(mén)（或相應(yīng)的集團(tuán)內(nèi)事業(yè)部）各司其職，以匹配前述不同功能，通常至少包括負(fù)責(zé)募資、投資的基金管理端和負(fù)責(zé)物業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)管理端，不同機(jī)構(gòu)視其內(nèi)部運(yùn)作方式和組織架構(gòu)不同作具體設(shè)置和調(diào)整。以下從各職能分工的角度出發(fā)，對(duì)物流地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明：

1、物業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)負(fù)責(zé)根據(jù)市場(chǎng)或者特定客戶的需求通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)受讓土地、開(kāi)發(fā)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

2、待項(xiàng)目完工之后，物業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)將項(xiàng)目移交給物業(yè)運(yùn)營(yíng)部門(mén)，物業(yè)運(yùn)營(yíng)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招租及提供其他資產(chǎn)管理服務(wù)，當(dāng)物業(yè)的出租率和租金回報(bào)率達(dá)到一定比例之后，再由基金管理部門(mén)安排其管理的物流地產(chǎn)基金收購(gòu)已經(jīng)能夠穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的成熟物業(yè)資產(chǎn)。

3、物流地產(chǎn)項(xiàng)目被基金收購(gòu)之后，仍由物業(yè)運(yùn)營(yíng)部門(mén)進(jìn)行專業(yè)管理，提升物流地產(chǎn)的品質(zhì)，進(jìn)而提高物流地產(chǎn)基金的投資回報(bào)；而通過(guò)收購(gòu)，物業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)得以快速回籠資金，將所獲得的收購(gòu)對(duì)價(jià)繼續(xù)用于新的物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，提高資金周轉(zhuǎn)率。

三者相協(xié)調(diào)，上述運(yùn)作模式可以使得物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和收購(gòu)形成有機(jī)循環(huán)，從而得以迅速擴(kuò)張。