一、什么是商品房

所謂商品房就是指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于商場(chǎng)出售出租的房子，包含住所、商業(yè)用房以及其他建筑物。

二、什么是回遷指標(biāo)房

回遷房就是開(kāi)發(fā)商征收土地時(shí)，補(bǔ)償給拆遷戶(hù)的房子。大家都知道深圳土地少，土地供應(yīng)量逐漸緊張，這就迫使深圳不得不以城市更新的方式獲得大量的土地。這種舊改的方式，造就回遷指標(biāo)房。這是深圳特殊時(shí)期、特殊條件下形成的產(chǎn)物。

三、商品房和回遷房的差異有哪些

1、房子價(jià)格不同

無(wú)完整的產(chǎn)權(quán)或只有回遷合同的回遷房一般是依據(jù)國(guó)家方針締造和出售的，在拆遷過(guò)程中拆遷戶(hù)會(huì)享受到一定程度的優(yōu)惠方針，因此房?jī)r(jià)價(jià)格會(huì)變得便宜。而商品房受到市場(chǎng)的影響，之間的聯(lián)系非常大，價(jià)格也會(huì)隨之變高。

2、房子權(quán)利不同

符合銷(xiāo)售條件的商品可以隨時(shí)上市，也能在銀行做典當(dāng)進(jìn)行借款。而無(wú)完整產(chǎn)權(quán)或只有回遷合同的回遷房是無(wú)法滿足銷(xiāo)售條件上市，也無(wú)法進(jìn)行典當(dāng)借款，而且還存在部分小產(chǎn)權(quán)房子，不能享用商品房的權(quán)力。

3、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不同

商品房以購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽定的《商品房生意合同》為購(gòu)買(mǎi)根據(jù)，一般房子價(jià)格在合同中進(jìn)行約定。而回遷房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)則是由拆遷單位和被拆遷人簽定的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

4、再次買(mǎi)賣(mài)難易不同

商品房能夠獲得房產(chǎn)證，可以進(jìn)行二次出售，便利過(guò)戶(hù)。而受方針影響回遷房往往會(huì)受到政府規(guī)則的種種約束條件，例如：寓居滿必定年限、補(bǔ)齊土地出讓金等，因而再次買(mǎi)賣(mài)的難度較大。

在購(gòu)買(mǎi)回遷房的時(shí)候一定檢查下是否符合上市條件，是否有房產(chǎn)證，一定要留意核驗(yàn)該套房子的產(chǎn)權(quán)是否有問(wèn)題而且仔細(xì)檢查房子的悉數(shù)細(xì)節(jié)，盡量去挑選一些有信用的大型中介公司進(jìn)行咨詢(xún)，避免造成不必要的損失。

四、 回遷指標(biāo)房有哪幾類(lèi)

A類(lèi)，業(yè)主有房產(chǎn)證：這種回遷指標(biāo)房可以正常在交易所過(guò)戶(hù)更名，接受相關(guān)部門(mén)的認(rèn)可和監(jiān)督，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點(diǎn)是需要購(gòu)房指標(biāo)、價(jià)格高（跟市場(chǎng)商品房同價(jià)）。

B類(lèi)，業(yè)主只有開(kāi)發(fā)商的回遷安置補(bǔ)償協(xié)議，買(mǎi)賣(mài)的是回遷權(quán)（期房），而非真正的房屋過(guò)戶(hù)。

B類(lèi)回遷指標(biāo)房具體有兩種交易形式：

1、直接和業(yè)主簽訂協(xié)議，先付部分房款給到業(yè)主，約定在房產(chǎn)證出來(lái)后進(jìn)行過(guò)戶(hù)，屆時(shí)付清剩余房款。這種交易不能貸款，需要名額，且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，有一定風(fēng)險(xiǎn)，且業(yè)主也不能保證什么時(shí)候能夠真正過(guò)戶(hù)，后續(xù)爭(zhēng)議隱患大，雖然有律師見(jiàn)證，但小編不建議入手。

2、交易時(shí)直接通過(guò)開(kāi)發(fā)商更名確權(quán)，一次性付給原業(yè)主所有房款，房產(chǎn)證上就直接是購(gòu)買(mǎi)者的名字。購(gòu)買(mǎi)者也成為原有回遷村民的一員，這種權(quán)屬變更還會(huì)得到開(kāi)發(fā)商承認(rèn)、政府認(rèn)可，在國(guó)土部門(mén)備案，有國(guó)家信用背書(shū)，相當(dāng)于買(mǎi)了一套期房。這種交易很安全，但周期還是關(guān)鍵問(wèn)題，周期合適、價(jià)格合適的項(xiàng)目非常少。

目前買(mǎi)家市場(chǎng)上交易活躍的回遷房主體就屬于這一類(lèi)，購(gòu)買(mǎi)前買(mǎi)家要核查清楚以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、通過(guò)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的拆遷政策中對(duì)回遷指標(biāo)房性質(zhì)的說(shuō)明或者去住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)查詢(xún)確定回遷指標(biāo)房的性質(zhì)；

2、要求賣(mài)方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷指標(biāo)房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)（在村委、開(kāi)發(fā)商以及測(cè)量部門(mén)三部門(mén)核實(shí)）；

3、明確該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷，不投資危房改造；

4、明確該回遷指標(biāo)房所占用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷指標(biāo)房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)需由買(mǎi)受人補(bǔ)交土地出讓金；

以上情況都清楚了，是不是就解決問(wèn)題了？當(dāng)然還沒(méi)有，因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)始拆遷的又有人愿意出售的回遷項(xiàng)目，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購(gòu)買(mǎi)，一旦購(gòu)買(mǎi)的人多了，價(jià)格就會(huì)上漲，而如果找新的地方，同時(shí)符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短，這么優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目就難了。所以好產(chǎn)品不是隨時(shí)都有的，抓緊時(shí)間先來(lái)了解，才能抓住機(jī)會(huì)。

業(yè)界最近推出了多個(gè)項(xiàng)目的回遷指標(biāo)房。市場(chǎng)反響熱烈、購(gòu)買(mǎi)熱情高漲，但由于房?jī)r(jià)太低，利潤(rùn)太高，有一些投資者內(nèi)心充滿疑慮，這時(shí)非常正常的反應(yīng)。

五、回遷指標(biāo)房交易安全嗎

房子交易百分百安全，回遷指標(biāo)房在深圳是一個(gè)非常成熟的市場(chǎng)，內(nèi)部有非常成熟、確定性的運(yùn)作方式，是開(kāi)發(fā)商加速拆遷的潤(rùn)滑劑，是公開(kāi)的市場(chǎng)行為。第一當(dāng)然要和村民（業(yè)主）簽合同，第二要和開(kāi)發(fā)商簽合同，第三要在開(kāi)發(fā)商備案，第四在國(guó)土資源局備案。合理合法合規(guī)，受到國(guó)家層面的保護(hù)，安全性極高，國(guó)家信用背書(shū)。

六、投資回遷房買(mǎi)的確定是商品房嗎?

確定是百分百的商品房，這種案例并不鮮見(jiàn)，早就普及整個(gè)深圳了，比如早期的崗廈村、田面村、蔡屋圍村、大沖村等不勝枚舉。這些村在拆遷之前，當(dāng)時(shí)都有許多村民把自己的房子賣(mài)給外地人，如今，這些外地人當(dāng)時(shí)買(mǎi)到的農(nóng)民回遷指標(biāo)房早已變成紅本商品房，身價(jià)倍增，個(gè)個(gè)賺得盆滿缽滿，充分享受到深圳城市更新二次再開(kāi)發(fā)的紅利。

因此，業(yè)界才大力推薦。但請(qǐng)朋友們放心，凡是經(jīng)過(guò)政府獲批拆遷舊改的、所有區(qū)域的回遷房最后在交樓時(shí)都會(huì)變成正規(guī)紅本商品房，這是常識(shí)問(wèn)題，不必?fù)?dān)心。

七、回遷指標(biāo)房這么賺錢(qián)，村民為什么還要賣(mài)呢

拆遷、建設(shè)、回遷是需要時(shí)間進(jìn)度的，拿到房快的三年，如今普遍四到五年，有些村民手里有大量回遷房指標(biāo)，但是目前缺錢(qián)、需要用到錢(qián)，缺錢(qián)用的人等的來(lái)嗎？很明顯，那是等不來(lái)的，所以手里回遷指標(biāo)才拿出來(lái)賣(mài)，回籠資金也快，如果立馬能拿房，就不會(huì)拿出來(lái)賣(mài)了，這樣各位投資客戶(hù)又少了個(gè)投資渠道，懂的人自然懂，投資講究就是把握機(jī)會(huì)。

八、回遷指標(biāo)房?jī)r(jià)格會(huì)不會(huì)很高

回遷指標(biāo)房?jī)r(jià)格基本是周邊房?jī)r(jià)的6折左右，有些比商品房還貴，價(jià)格看回遷指標(biāo)房投資的熱度、市場(chǎng)關(guān)注程度以及投資周期。

九、回遷指標(biāo)房投資周期大概多久

周期在3-5年左右，根據(jù)拆遷進(jìn)展不同地方周期不同。

十、回遷指標(biāo)房是否限制名額？是否限購(gòu)？

不限購(gòu)，不限制名額。

十一、回遷指標(biāo)房投資成本大概有多少？

150萬(wàn)起~不上限，看購(gòu)買(mǎi)面積和單價(jià)。區(qū)域不同價(jià)格也不同！

十二、回遷指標(biāo)房利潤(rùn)有多大？

利潤(rùn)不一定，收益高就需要精挑細(xì)選，有些地方的回遷指標(biāo)房只是解決一個(gè)購(gòu)房名額的問(wèn)題，但有些地方的回遷指標(biāo)房利潤(rùn)就能達(dá)到一倍至兩倍，兩萬(wàn)多的單價(jià)，而周邊的商品房是四萬(wàn)多（關(guān)外）。

十三、回遷指標(biāo)房還有什么補(bǔ)償沒(méi)有？

每月每平方還會(huì)補(bǔ)償30-100元每平米的租金補(bǔ)償，還有裝修補(bǔ)償，搬遷費(fèi)，積極簽約獎(jiǎng)勵(lì)等等。

十四、回遷指標(biāo)房確定是住宅嗎?

確定是住宅。這些在開(kāi)發(fā)商提供的【拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議】合同中都有明文規(guī)定，毫無(wú)爭(zhēng)議可言。

十五、回遷指標(biāo)房確定能過(guò)戶(hù)到我的名下嗎?

確定可以過(guò)戶(hù)到私人散戶(hù)買(mǎi)家的名下，不管你有無(wú)名額購(gòu)買(mǎi)，不管你目前持有多少房產(chǎn)都能夠購(gòu)買(mǎi)，而且不占用你現(xiàn)有的購(gòu)房指標(biāo)。具體過(guò)戶(hù)的流程是開(kāi)發(fā)商與散戶(hù)買(mǎi)家簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，將會(huì)根據(jù)協(xié)議內(nèi)的姓名、身份證號(hào)碼等資料向房管局備案。交房后，房管局會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料制作房產(chǎn)證，確定是紅本住宅商品房。

十六、回遷指標(biāo)房戶(hù)型怎么選?

戶(hù)型是根據(jù)自己需要的面積匹配，比如想買(mǎi)大三房則選100平米左右，屆時(shí)等戶(hù)型公開(kāi)后再來(lái)挑選，如果沒(méi)有100平米的戶(hù)型可以選擇，則選擇最貼近100平米的面積，如106或95平米。根據(jù)合同的規(guī)定，實(shí)行多退少補(bǔ)原則。

十七、回遷指標(biāo)房朝向與樓層怎么選?

目前不確定那個(gè)朝向與樓層，待交樓時(shí)與眾多的回遷戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一選房，采取公開(kāi)、公平、公正的抽簽形式進(jìn)行，完全靠運(yùn)氣，運(yùn)氣好抽到朝南的則會(huì)比較值錢(qián)，至少比市場(chǎng)價(jià)會(huì)高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意見(jiàn)，城市更新舊改的回遷房就是這個(gè)游戲規(guī)則，你既然選擇了購(gòu)買(mǎi)舊改回遷房就得接受。

十八、 回遷指標(biāo)房如果爛尾怎么辦?

城市更新舊改的回遷房不存在爛尾。

其一，品牌保證，信心標(biāo)志。你有聽(tīng)說(shuō)過(guò)佳兆業(yè)、華潤(rùn)、恒大、星河、萬(wàn)科等大品牌開(kāi)發(fā)的房子存在過(guò)爛尾的現(xiàn)象嗎?市場(chǎng)從來(lái)都是一線品牌收購(gòu)中小品牌的爛尾樓，不曾看見(jiàn)一線大品牌的房子爛尾被人收購(gòu)。

其二，舊改回遷指標(biāo)房開(kāi)發(fā)商在對(duì)舊改房拆遷之前需要向當(dāng)?shù)卣?0%以上的保證金。不怕一萬(wàn)，就怕萬(wàn)一，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商中途出現(xiàn)了資金危機(jī)怎么辦，這時(shí)政府就會(huì)拿出開(kāi)發(fā)商早期被監(jiān)管的保證金進(jìn)行輸血，確?；剡w戶(hù)的房子優(yōu)先建好，順利交樓。否則，回遷戶(hù)村民一鬧事，當(dāng)官的日子就不好過(guò)了，維穩(wěn)是一項(xiàng)政治任務(wù)。因此，在實(shí)力、品牌、保證金、政府監(jiān)督等多項(xiàng)措施疊加下，開(kāi)發(fā)商的舊改回遷指標(biāo)房根本不存在爛尾的可能性。

十九、回遷指標(biāo)房如果合同期內(nèi)交不了樓怎么辦?

交樓一事確實(shí)不能保證百分百，即使去買(mǎi)市場(chǎng)上的新房，發(fā)展商也不能保證百分百交樓時(shí)間，要么延遲，要么提前，這是很正常的現(xiàn)象，這點(diǎn)務(wù)必理解。

但是，延遲交樓開(kāi)發(fā)商的損失比我們更大，我們只是小投資，開(kāi)發(fā)商才是大投資，試想，幾十個(gè)億投下去了，如果開(kāi)發(fā)的時(shí)間周期拉長(zhǎng)，那開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本將陡然增加，要知道，任何開(kāi)發(fā)商都需要快速銷(xiāo)售，快速回籠資金，減少財(cái)務(wù)壓力。另外，本地的回遷村民也會(huì)找開(kāi)發(fā)商的麻煩，根本用不著我們這些小眾群體的投資客戶(hù)出頭，村民是占有回遷房數(shù)量的主體，他們比我們更急，會(huì)監(jiān)督好開(kāi)發(fā)商，再說(shuō)，舊改房政府也占有一定的比例。因此，不論從開(kāi)發(fā)商本身的利益出發(fā)，還是從回遷村民的利益出發(fā)，開(kāi)發(fā)商都有迫切加快工期的需要，不可能為了我們區(qū)區(qū)幾十上百戶(hù)回遷房的投資客戶(hù)去拖延交樓時(shí)間。

要知道，開(kāi)發(fā)商、村民、政府、我們四方是一條船上的命運(yùn)共同體。